有资料显示，在长三角地区，已建成和在规划中的物流园区有60多个，几乎是珠三角园区规划的2倍。这个数字占全国目前规划建设中的物流园区的1/5强

　　地方政府的“香饽饽”

　　近日，Goodman和Mapletree在位于上海的西北工业园分别收购了一个4.7万平方米和一个5万平方米的仓库。外资大举进入长三角物流业的进程再次提速，多方市场看好长三角物流业的发展前景。

　　近些日子，这样的收购案例并不少见。很多国内外的物流企业纷纷把眼光盯向长三角这块物流产业发展的热土。

　　目前，世界500强企业中有400多家在长三角投资，一些区域总部、研发中心、采购中心也已转移到长三角落户。“外资企业是物流需求的主要客户群。”华侨大学物流系统研究所的张潜认为，长三角区域物流量大、转运物流量大，这些都给长三角物流产业的发展带来契机。

　　记者了解，截至2003年7月上海市登记注册的物流企业就达2000家。近几年，不仅许多著名的物流企业和代理机构进入长三角境内的数量大增，而且许多国际知名的物流企业纷纷加盟长三角，包括联邦快递、ＵＰＳ、ＤＨＬ、EXCEL、伯灵顿、大田、德国的飞格高志、美国的EGL公司等国际知名商家。

　　据上海市经委主任王坚在8月份召开的推进长三角现代物流联动发展大会上透露，目前长三角地区2006年GDP达4.75万亿元，占全国经济总量的22.7％，物流总额占全国五分之一。2005年，上海市物流业增加值达到150亿美元，占全市生产总值的13％。全球10大物流企业和50大船运公司已全部入驻上海。

　　眼下，物流业已成为长三角地方政府发展的重点。有资料显示，在长三角地区，已建成和在规划中的物流园区有60多个，几乎是珠三角园区规划的2倍。这个数字占全国目前规划建设中的物流园区的1/5强。南京、上海、苏州、杭州、镇江、扬州等地纷纷打出物流中心旗号，甚至连无锡下属的县级市宜兴也宣布要“打造长三角北翼物流中心”。

　　外资大举进入

　　随着第三方物流公司的不断进入，长三角物流业正发生新的裂变。

　　目前，成功进入长三角的国际第三方物流公司包括普洛斯、AMB、丰树等。这其中，最早进入的是普洛斯，它在2000年就已经开始物色土地来建立仓库了，其对仓库的高标准目前已经成为了行业内的规范，让很多第三方物流公司都在跟着他们的模式来建设仓库。

　　“事实上，在一个物流园区内，房地产投资并非产生利润的主要部分，有时未必会受到当地政府的欢迎。然而普洛斯的优势在于，其在全球范围内有非常庞大的优质客户群，它可以向土地出让方允诺，在它进入后，会有很多客户将跟着它进来。所以，普洛斯在长三角的拿地过程十分顺畅，而此后试图进入长三角的第三方物流公司也都是在复制这一运作模式。这对整个长三角物流业的影响在于，不仅建立了高标准的仓库，也促进了行业的快速升级。与此同时，仓库的租金也在飙升，由此前的每平方米0.6-0.8元/天上升到目前的每平方米1.2-1.5元/天，已经翻倍。”戴德梁行工业部助理董事苏智渊告诉记者。

　　苏智渊认为，目前，长三角物流行业已经到了外资大量进入的时代，并且成为众多海外基金优先发展的区域。虽然此前出台的工业地产招牌挂的政策将会导致土地成本增加一倍，但是第三方物流公司会将这一成本转嫁到租金上，所以以后租金还将继续提高。

　　“有基金背景的外资公司目前面临的最大的问题就是，他们怎么把国内的收益转化到海外去？以普洛斯为例，其在美国的物流地产项目都会直接打包REITS上市，而国内这一块尚未得到政策允许。所以，一旦REITS开放，对于外资基金背景的物流地产公司，也能产生很大的吸引力。”

　　好的物流园区太少

　　据苏智渊分析，长三角的现状并非物流园区太多，恰恰相反，目前存在的问题是好的物流园区太少。“物流业是未来长三角重点发展的行业，增长潜力非常大。上海、宁波这样的城市，只要有港口，就会形成对物流园区的强大的需求。”以上海为例，目前临港范围内，前期规划的物流园几乎已经全部填满，很多企业都拿不到地。

　　仲量联行研究部总监何恩凯告诉记者，目前上海对物流园区的需求增长非常快，因此成熟区域的物流设施正在迅速涨价。“好的园区现在产业链已经非常完整了，配套设施也健全，吸引了众多公司进入。虽然外高桥和西北物流园的设施较其竞争对手要相对陈旧，但上季度其租金增长却更为迅速，环比增长分别达到了3.8％和4.5％。成熟区域配套设施所带来的附加值比那些虽然更新但在不成熟地区的物业更获青睐。”

　　然而，物流园区的开发商建设速度有限。对积极扩张的开发商来说，物流项目的开发进度过于缓慢。因而，Goodman和Mapletree都选择了通过收购物业的方式来增加其设施供应，从而能以最快的速度抢占市场。“由于越来越多的外资基金青睐物流园区的投资，因此麦格理、Mapletree现在都有更积极的动作，他们现在更多去直接收购现有的物业，然后将其升级、租赁。”何恩凯表示。