部分城市泡沫破裂致多米诺效应 全国楼市崩盘在即

本文主要内容：楼市,楼市走势,楼市市场分析

　　毫无疑义，目前一线城市和部分二线城市的房价已存在泡沫，而且泡沫吹得比较 大的如深圳，从去年已经开始破灭，今年只不过进一步持续下降而已。如果一个城市 的房价泡沫并不大，也有可能维持一段时间，慢慢萎缩，说白点：如果持续一个时间 （比如两年）房价不再上涨，或只是微跌，那么人均收入是增长的，ＣＰＩ也是较高 的，现在看起来不合理的房价会随着时间的推延而趋于合理。另外还有一个更大疑问： 部分城市的泡沫破裂会导致出现“多米诺骨牌效应”，从而导致全国房价崩盘吗？
　　从历史上看，１９９０年前后的日本、台湾，１９９７年前后的泰国、香港等房 价泡沫的破灭比较典型，其后一段时间，房价下挫幅度高达５０％左右。而欧美国家 由于经济和金融体系比较健全，经济周期性波动的波幅呈减小之势，房地产市场的起 伏落差亦不大，而且早已过了住宅消费的高潮期，所以即使有泡沫，也多以“软着陆” 的形式破裂，目前美国由于次级债危机放大的楼市危机，这属于比较特殊的情况。
　　我国的情况就更加特殊，有四大因素决定了我国的楼市即使局存在泡沫，也不会 以大崩盘的形式导致全国房价剧跌。一是我国的城市化进程所导致的城镇住房需求规 模是举世无双的；二是我国经济以年均近１０％的增幅持续增长３０年堪称世界经济 发展史上的奇迹；三是我国金融体系仍以国资主导，而国有银行是以国家信用作担保 的，金融体系的高度安全性为楼市提供了最强大的支持；四是我国自２００３年起就 实行紧缩性的房地产调控，虽然并未能在短期内取得理想效果，毕竞抑制了更快的增 长。因此，虽然目前面临的房价过高现象，但自住性需求依然是市场的主流，这与１ ９９３、１９９４年海南、北海纯投机性的市场形态具有本质性的不同。
　　当然，２００８年继续加强宏观调控，防范房价泡沫扩大，依然是政府工作的重 点。因为，中国楼市的走向已不仅仅是行业内部的事情，从国内经济面观察，２００ ８年经济形势错综复杂，ＣＰＩ、ＰＰＩ高企、流动性过剩、人民币升值压力、外贸 顺差减少、热钱涌入、股市巨幅振荡等不利因素存在；从国际经济面分析，美国次级 债然危机很有可能使美国经济陷入衰退，这将对全球经济尤其是中国经济产生负面影 响。
　　所以，针对房价泡沫，在加快住房保障、打压投资投机性需求同时，必须对涌入 中国楼市的海外资金（尤其是热钱）予以警惕，虽然２００６年“１７１号文”开始 限外，但近两年外资进入内地楼市的规模仍在增长。
　　最新数据表明：今年一季度全国外商直接外资（ＦＤＩ）为２７４亿美元，同比 增长６１．３％，畸高的增速表明部分国际游资混迹其中。不妨做个简单的算术题。 一季度贸易顺差为４１４亿美元，３月末外汇储备１６８２２亿美元，新增１５３９ 亿美元。也即ＦＤＩ和贸易顺差相加为６８０亿美元，这就意味着另外还有８５１亿 美元新增外汇储备不明来自知何处。由此可见，中国的外汇储备结构正在发生深刻变 化，贸易和ＦＤＩ的主角地位正在弱化，取而代之的是巨额的投机资本。按一般规律 推测，８５１亿美元中应混有很多热钱。
　　中国投资市场信息咨询服务机构的不完全统计，今年一季度海外基金已在国内操 作了４起房地产投资案例，投资金额为４．９亿美元，而且不局限于一线城市，开始 进入二线城市。一旦人民币升值预期消失，大量外资极有可能集中抽逃，这种外部因 素对我国楼市的负面影响不可低估。
 

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