深楼市初现理性 二手楼看房客激增租赁活跃

　　本月上旬以来深圳二手房市场显露回暖的迹象，全市二手房日均成交量１００多 套，接近２月份日均成交套数的１倍。据中联地产市场研究中心数据显示，２月份全 市二手房成交均价１０７４２元／平方米，环比下跌２．１％，总体价格平稳，有利 于市场逐步回到正常的水平。
　　看房客激增楼市回暖
　　近期，深圳二手房市场看房客源较前段时期大量增加，部分片区的客源呈现出跳 跃式增量，如宝安西乡、福田南、罗湖东门火车站等片区看房客源激增。但大量增加 的市场客源，并未能给中介行业带来过多的惊喜，前来看房的客源更关注的是价格的 变化情况，普遍对后市价格走向看跌，客户在出手时表现出谨慎态度，市场仍然是以 观望态度为主。虽然看房的客源增量与成交量不对称，但与前两个月的成交数据相比， 表现出慢热型的回暖迹象。
　　福田罗湖两区价格平稳
　　据中联地产市场研究中心数据显示，２月份全市二手房成交均价１０７４２元／ 平方米，环比下跌２．１％。在各行政区当中，罗湖和福田二手房的成交均价较为平 稳，市场表现也相对活跃，两区成交量合计接近总量的一半。其中罗湖东门火车站片 区二手房成交均价为１２８５２元／平方米、翠竹北成交均价为１２３７５元／平方 米、福田华强北成交均价为１３１５０元／平方米、中心区及周边成交均价为１６５ ３６元／平方米，上述各片区楼盘价格，与１月份环比均有所上升。当中的热点楼盘 有银座公寓、云景豪园等。片区间的价格差异，造成市场的分化。与此相对应的盐田、 宝安中心区、龙岗龙城片区等则市场较为平淡。
　　租赁市场持续活跃
　　租赁市场则表现持续活跃，而且有的片区租赁市场表现火爆，租金持续上扬。如 福田华强北、皇岗、罗湖东门等片区，自去年第四季度以来，租金一路攀升，２月份 环比分别上涨３．１％、２．５％、３．４％。３月份市场火爆的表现，一方面是春 节长假过后，陆续有人员进入深圳；另一方面，近期刚好是合同到期和订立的高峰期。 深圳长期存在的住房硬性需求更是租赁市场长期看好的主要原因，另外不少自住客在 这轮的价格调整中，推迟了购房计划以租代买。
　　深圳楼市正在走向理性
　　进入３月以来，市场成交上涨趋势渐渐清晰，根据深圳市国土局 成交信息显示，３月中旬以来，每日的二手房成交套数均在１５０套左右，相对于之 前的市场低谷已经有了相当程度的回升。
　　特别是随着价格调整的进行，一手楼市场的成交也渐渐冲出谷底，进入３月以来， 数个楼盘开盘销售较旺，显示部分消费者对市场判断开始趋向乐观，综合一、二手楼 市场表现来看，销售有望在今年第二季度得到进一步的增长。
　　仔细分析市场走势就会发现，市场处于失真、失衡的状态已有相当长的一段时间 了，在２００６年乃至更早的时候，市场货币的充足促成了上涨的趋势，之后市场的 信心加强了这一趋势，为价格上扬打下了基础，当普通自住客户陷入“现在不买以后 更买不起“念头的时候，市场已经偏离正常很远了，而之后的调整又被放大，消费者 预期在短时间内扭转，观望的心态甚至将自住的需求都压缩了下去，成交的下跌中伴 有对价格走向的恐慌。
　　在经历了这些之后，市场中主导的力量已不是简单的需求和供给的关系，而是诸 多复杂的因素组成的一股合力。复杂的系统需要花费较长的时间来重新获得平衡，因 为各个因素之间的制衡将会消耗市场回归的力量，新的平衡是否在健康的范畴之内， 现在也难以断定。但是至少有相当的正面因素：成交量回升的同时，价格也在下调。
　　这是对市场最有利的发展曲线：价格在回归理性，成交量的放大也是理性温和的， 短时间内不会改变价格的调整趋势。但这个过程势必还要延续一段时间，因为目前的 成交量虽然有了一定的回升，市场出现了一定程度的回暖，但是综合深圳市人口情况 以及往年历史数据来分析，现在的市场仍然处在价格压迫成交量的状态，市场中最基 础的自住需求仍然没有得到完全释放，仍然有相当一部分自住型消费者仍在观望中。
 

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