2007年7月北京楼市销售情况分析-报告直通车

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2007年7月北京楼市销售情况分析

作者：佚名免费报告来源：本站原创点击数：更新时间：2007-8-20

    一、期、现房成交量综述

　　2007年7月，全市期房网上签约共计16368套，签约面积共2037615平方米，其中，住宅签约共13155套，住宅签约面积共1592365平方米；同期，网上认购共12520套，认购面积共1346929平方米，其中，住宅认购套数共10234套，住宅认购面积共1194078平方米。

　　7月期房签约总套数与签约面积环比均有小幅增长。7月期房签约套数较6月增加1616套，环比+11%。其中住宅签约套数环比+11.2%。从期房签约面积上看，7月签约面积较6月有8.64%的增长，住宅签约面积较6月有7.33%的增长。

　　6月获得批准的预售许可证为43个，批准预售面积1761540(m2)，预售登记6536套，预售登记面积722040(m2)。7月获得批准的预售许可证为49个，批准预售面积1620798(m2)，预售登记12443套，预售登记面积1337940(m2)。对比两组数据不难看出：7月在预售许可证发放总量与上月基本持平、登记套数有近一半增加的事实下，预售登记面积却有8%的下降。可见“70/90政策”正在逐步落实到位，小户型正逐步成为市场主流。

　　据统计：2007年1-6月北京月期房签约套数分别为：11570、6604、10704、13285、11434、14752套。每月日均交易373、314、345、443、369、492套。同比2006年每月日均交易477、407、525、648、325、514套明显可以看出：07年上半年“无市”局面已定。

　　2007年7月，全市现房网上签约共计3654套，签约面积513076平方米，住宅签约2289套，住宅签约面积378570平方米；网上认购718套，认购面积108845平方米，住宅认购593套，住宅认购面积98557平方米。住宅签约套数较6月环比+27.31%、同比+42.97%；住宅签约面积环比+21.81%、同比+51.49%。现房交易受今年1月1日开始执行“未封顶禁放公积金贷款令”的影响，使得不少购房者放弃购买期房而选择现房。其二是由于受“90平方米七成令”的影响，去年下半年，不少楼盘重新进行规划，导致新盘放量放缓，市场上期房供应不足，从而出现现房存量消化加快现象。

　　2007年7月全市商品房网上签约共计20022套，签约面积2550691平方米。其中，住宅签约15444套，签约面积1970935平方米。与6月相比，全市商品房签约数量增加了2396套，签约面积增加了205893平方米，增幅分别为13.59%和11.47%。全市商品住宅签约增加了1813套，签约面积增加了176499平方米，增幅分别为13.30%和9.84%。与去年同期7月相比，全市商品房签约数量增加了3396套，同比+20.43%；签约面积增加了55916平方米，同比+2.38%。

　　虽然房产成交量受多方面影响。楼市逐步回暖后，交易量必然回升。但被股市搅扰的楼市，资金分流、回流造成的交易量变动必然难测。但资本市场与楼市共同作为获利赚钱的市场，投资客必然分析两市回报率，择“时”、择“市”而动。股市虽然短期获利颇丰，但从以往的经验看，其中的风险远远高于楼市，而且这种风险也并没有被人们忽略。目前股市处于高位运行已成为共识，调整甚至调头的可能性很大。而一旦这些资金回头，房地产市场必然成为承接者。因此业内认为，股市繁荣将是推动内地楼市发展的中长期因素。

    二、新盘供应量分析

　　1、开盘分析

　　北京7月份共计50个商品住宅开盘，整体开盘均价为12156元/平米。同时监控数据显示，7月份北京普通住宅和公寓的销售情况较好，其中销售率达到80%以上的项目均为普通住宅，且均价在10500元/平米以下。高档住宅销售仍未走出低迷。

　　销售监控数据显示，7月份，北京共计有50个商品住宅开盘销售，新增供应面积共计110.63万平米。7月份新增供应套数10226套，项目开盘整体均价为12156元/平米。

　　环比6月份，开盘项目增加16.3%，新增供应套数增加20.4%，价格上涨5.4%. 7月份均价在10000元—15000元/平米的开盘住宅项目占比最高，达到38%。五环内开盘项目中仅有两个项目开盘均价未过万元。受轨道交通影响，南城的价格优势逐渐显露，楼市也随之升温，供应逐渐增加。丰台和大兴的开盘个数及新增供应面积仅次于朝阳、海淀，其中丰台区开盘均价11371元/平米，新增供应面积13.65万平米；大兴区开盘均价7140元/平米，新增供应面积11.68万平米。

　　数据显示，7月份普通住宅供应骤然增加，新增供应76.22万平米，比上月增加41.6%.同时，普通住宅和公寓的销售情况较好。但一些需要长线销售的高档公寓及别墅销售进度缓慢。根据北京市房地产交易管理网的数据，截至7月底，开盘的4个别墅项目中仅1个项目7月份销售率为26.6%，其余项目均无销售成绩。

　　2、获预售许可证综述

　　根据统计，7月共44个项目获得预售许可证，与6月的43个只多出1个。但从半年来看，发证数量正在逐步增加，预示着楼市回暖正在逐步到来。在获批项目中，普通住宅仍占绝对主流，达到61%。

    三、区域销售情况分析

　　据统计，截止2007年7月，朝阳区已经连续半年蝉联全市商品住宅预售登记套数与预售登记面积的冠军。由此可见，朝阳区无论是楼盘放量还是市场消化方面均是楼市领头羊。本月朝阳区预售登记套数+0.07%，但预售登记面积-4.66%。可见小户型正在逐渐成为市场主流。7月，相对于朝阳区的火爆，城八区其余的四个城区：东城区、西城区、崇文区、宣武区却是格外冷清-预售套数不足200套、预售登记面积不足20000平方米。四个区域总体来看，正在保持30%左右的速度逐月递减。相信不久，四个城区商品房将逐渐消失。远郊区县当中，本月除通州区双料上涨之外，其余11个区县均有不同幅的涨跌。单从预售登记套数来看，7月远郊11个区县已经达到城8区总套数的50.84%。可见住宅郊区化不是一句空谈！

　　由于别墅集中分布于郊区，所以密云县本月套均面积达到了226.44平方米。90平方米左右套均面积的区县包括：崇文区97.27平方米、石景山区89.49平方米、延庆97.20平方米、平谷99.84平方米。

    四、8月销售情况预测

　　金九欲来。8月楼市将进入‘金九银十’的黄金期，提前‘预热’使得部分开发商在8月将项目列入了开盘计划。据统计，8月份约84个开盘项目中，五环外区域项目约占开盘总数的80%，，其中老项目后期与新开项目比例各占一半。虽然受股市影响，房屋成交量必然震荡，但楼市回暖的局面将不会受阻

2007年7月预售许可
批准预售许可证	49
批准预售面积(m2)	1620798
批准住宅套数	12443
批准住宅面积(m2)	1337940

2007年7月份各区县商品房(商品住宅)预售登记统计
	全市	东城	西城	崇文	宣武	朝阳	海淀	丰台	石景山	通州
登记套数	13603 10884	132 102	392 108	213 163	390 160	5480 4244	1403 740	1383 1256	524 524	370 370
登记面积(m²)	1741360 1312448	16009 11605	124709 14546	18951 15855	26415 18371	744035 501713	130425 88203	150521 140491	46891 46891	50062 50062
	房山	顺义	门头沟	大兴	怀柔	密云	昌平	延庆	平谷	开发区
登记套数	354 346	478 478	228 228	687 644	175 175	114 113	923 876	150 150	204 204	3 3
登记面积(m²)	43574 43191	79681 79681	23716 23716	78401 74541	25588 25588	19497 19415	127719 123412	14580 14580	20368 20368	218 218

2007年7月、2007年6月商品住宅预售登记套数与登记面积比较图示

·城八区两月商品住宅预售登记套数比较 ·郊区县两月商品住宅预售登记套数比较

·城八区两月商品住宅预售登记面积比较 ·郊区县两月商品住宅预售登记面积比较