2007年7月上海楼市供需分析

主要内容：农业,木业,畜牧业,农作物,渔业,粮食,价格,产量,农产品,肉制品,花卉,

    7月以来，新房供应不足、网上可售优质房源枯竭导致成交量持续下滑态势，因每个月底都会出现的量价齐高因素而停止下降，但这并不能改变7月商品房成交量环比大幅下滑17%的趋势。
　
　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示，7月最后一周（7.26~8.1），上海共成交商品房57.89万平方米，环比回升5.46%；平均成交价格微升63元/平方米，为9941元/平方米。其中，住宅成交48.46万平方米，环比回升3.77%，平均成交价格回升86元/平方米，为9823元/平方米。

　　7月最后一周成交量微幅回升的主要原因是，售楼处因报表需要，将签完的合同赶到网上备案。但是我们可以看到，之前两月最后一周的成交量都会受这一因素影响而大幅上升，本周却只有微幅回升；如果除去这一因素，7月楼市的成交量将会呈持续下滑之势。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，7月共有265.16亿元资金投入上海楼市，共买走了22435套房源258.97万平方米，平均成交价格为10111元/平方米。其中，有219.9亿元的资金被用来购买17413套居住用房，217.48万平方米房源的平均成交价格为10239元/平方米。

　　与此同时，7月份新房的供应量却相当萎靡。全市仅推出134.65万平方米房源，低于6月的158.24万平方米，仅相当于同期成交量的51.99%。其中，住宅的供应量更是只有94.21万平方米，比6月128.64万平方米的供应量下降了26.8%，使得7月住宅的供需紧张程度愈加严重，供需比上升到1∶2.33。与此同时，“网上房地产”上可售住宅的总量从7月初的763万平方米，下降到8月1日的695.06万平方米。

　　以上数据是导致房价上涨、开发商捂盘、市民提前入市的根源所在，也是导致7月成交量下滑的主要原因。7月商品房的成交量与创历史新高311.87万平方米的6月相比，环比下降了17%，其中，住宅的成交面积更是比6月266.17万平方米低17.4%。

　　虽然，7月楼市相比5、6月已经大幅降温，但仍处高位，因此8月的成交量还将继续下滑。不论是本月商品房还是住宅的成交面积，都高于楼市最为疯狂的去年5月（去年5月商品房成交255.76万平方米，住宅214.75万平方米）。

　　然而，住宅的平均成交价格在5月达到10407元/平方米的历史高位后，6、7月份都呈下滑之势，分别为10193元/平方米和10111元/平方米。这与市民买房感到房价上涨的事实大相径庭。

　　近期来楼盘的涨价确实非常严重，但是统计出来的平均房价受到成交房源重心外移的影响，并没能表现出来。5月份，外环线内外住宅比为51.14∶48.86，6月外环以内住宅的成交比重从51.46%下降到44.73%，外环外则从48.86%上升到55.27%。7月份外环内新房的成交比重进一步下降到43.35%，比6月继续下降了1.38%。

　　6月是一个分水岭，上海楼市的重心移至了外环外，使得平均房价从上涨走向了下滑。

　　与此同时，上海房价上涨的态势也蔓延到了外环外。由于春节以来成交量的大幅上升，新房供应不足首先在市区爆发，房价上涨也从中心豪宅开始向外环外蔓延。到了6月份，市民就在忧心房价上涨的心态下，纷纷提前入市购房，把外环周边的优质房源抢购殆尽。为此，政府出台多项整治措施，近期内迫使开发商提前推房，长期理顺夹在土地上的各种复杂关系，促使新房开工量的上升，从而稳住了市民的紧张心态。房价也从5、6月的急速上涨，进入了7月的稳步上涨。

　　但是，本月推出的两个90/70项目的房价，引起了市场的进一步关注，也引起了市场对下半年房价再次高涨的猜测。7月7日，上海奥林匹克花园推出的266套房源成交了255套，实际成交均价达到9168元/平方米，高出9000元/平方米的报价，更是比前一批房源8000元/平方米的价格高出14.6%。6月17日和7月28日推出新房源的万科阳光苑报价分别为6500元/平方米和6600元/平方米，推出的452套房源，已成交305套，均价6525元/平方米，这个价格比同板块的另一楼盘枫华景苑5700元/平方米的价位要高出14.47%。

　　去年90/70政策出台时开发商的观望，影响了大量的开工量，因此下半年新房的供应量仍将会减少，加上近几个月高成交导致网上房地产可售房源的减少，下半年新房供应的紧张度将会进一步加重，因此成交量将还会呈下降之势。

　　区域成交排名的变化，也预示着上海楼市量跌价稳，实际上楼盘大幅提价的趋势。佑威房地产研究中心的数据显示，占据楼市供应第一的浦东区，已经连续两月被松江所替代，到了7月以后，闵行区也以32.86万平方米的成交量超过浦东，使得6、7月楼市的供销重心完全转移到西南外环外。浦东新房供应的边缘化，使得浦东新房的统计结果量价齐跌，但由于新房供应的紧缺，各案疯狂提价，类似三林板块的万科新里程从年初的9500元/平方米一路上涨到7月的14000元/平方米，已经让购房者见怪不怪。
 
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