土地增值税抑制投机再冒头

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    上海市地方税务局6月14日就上海个人转让非普通住房征、免土地增值税有关问题发出通知。通知规定，从2007年7月15日起，个人转让一定年限内的非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收转让房产总收入0.5%的土地增值税办法；对个人转让普通住房则仍暂免征收土地增值税。

    通知就个人转让非普通住房征收土地增值税做出如下规定：个人因工作调动或改善居住条件转让非普通住房，居住满5年的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收；居住未满3年的按规定征收。

    尽管国家税务总局地税司的有关工作人员早在年前即向本报《东方置业》表示，会推动各地地税局向二手非普通住宅征收地税。但是本月14日，上海市地方税务局的上述通知，仍然大出市场意料之外。

    业内人士猜测，五月份突然兴起的购房投资潮，可能是上海市地方税务局出台相关政策、向非普通住宅征收土地增值税的主要诱因。

    楼市成交量价突升

    据透露，五月份突然有一部分股市资金抽逃到楼市，使原先平淡的房地产投资市场重新火爆起来，成交量突涨，部分二手房房东也乘势坐地起价，频频提高售价，导致二手房价的持续上升。

    比如新华路上某套200平方米左右的公寓房，今年年初售价仅为450万元，且问津者少。而到了五月份，该房源突然变得抢手，至少有四五组客户有意购买。

    见买者众多，房东突然提高售价至480万元。而转让非普通住宅征收土地增值税的通知颁布，该房东更认为受90/70政策影响，未来新建商品房普遍在90平方米以内，大户型住宅将变得十分稀有，而不再愿意出售。

    上述二手非普通住宅热销的事例，绝非个案。据信义房产5月份的统计，其所有门店二手大户型住宅成交量，较以往增加10%，且大多数房东都曾经提高售价。中原地产、顺驰房产等中介也反映，上月提高售价出售的房东比例不在少数。

    中原地产卢湾区总监吴敏分析，市场预测未来可供购买大户型住宅的房源数量稀少，以及部分股市资金回流楼市，是造成五月份成交量见涨的主要原因。

    心理影响更大

    向转让非普通住房的个人征收土地增值税的政策，事实上已经对市场产生了一定影响。

    一位本来已经与房东达成意向，准备购买古北尚城一套价值1000万元复式豪宅的购房者，因为上述政策的出台，改变了原先的意向，不愿意购买。

    “向个人转让非普通住宅征收土地增值税的政策，事实上只是略微增加了房东的售房负担。一套总价100万非普通住宅土地增值税税额只有5000元，对于大多数的购房者来说，这点税款其实并不多。但是，对购房者的心理预期会产生怎样的影响，就不知道了。”吴敏这样分析土地增值税的市场影响。

    目的或在抑制投机

    更有业内人士猜测，《通知》的出台只是相关部门作出的宏观调控预警信号，以制止市场重新“冒头”的投机行为。如果市场投机行为难以叫停，那么政策的落实会更趋向严厉。“比如，个调税可能按房屋买卖差价的20%税率严格征收；或者大户型保有税会出台。”

    根据信义房产对已有房源的统计显示，面积大于140平方米的住宅占整个交易的5成以上。也就是说，接下来至少有50%的二手房交易可能受到土地增值税的影响。同时，信义房产的有关分析人士认为，相对于二手房，一手房的销售可能也会受到联动影响。

    异地非普通住宅土地增值税征收影响

    北京二手房价涨幅回落

    北京我爱我家公司曾于今年2月份对二手房转让征收土地增值税政策的市场影响进行总结：“二手房价格涨幅逐渐放缓。各项税费政策的稳步落实，使北京的二手房房价涨幅速度随之呈现减缓势头。交易量方面，二手商品房由于价格涨幅回落导致交易量也在一定程度上出现连续两月小幅上扬的局面。”

    与此同时，我爱我家也认为，去年营业税、个税以及土地增值税等各项税费的征收对于二手房市场整体的交易价格起到了推波助澜的作用，在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。

    杭州市场影响平平

    去年一年，杭州非普通住宅成交量仅占到总成交量的5.44%，并且基本上是次新房，购买未满五年。

    由于非普通住宅仅占总交易量的10%，市场影响不大。一些二手房市场上挂牌的非普通住宅，房东早已在价格上有所优惠。比如，我爱我家成交了一套二手房，建筑面积148平方米，成交价为6000元/平方米，而目前这个小区房源的成交均价6500元/平方米，相比之下，单价优势明显。卖家知道房子已属于非普通住宅范围，房产交易中涉税较多，因此调低售价。

    “大户型实在太多了，滨江区卖家成交压力都很大。”我爱我家市场研究中心相关负责人指出：由于滨江二手房市场受到市场压力较大，特别是非普通住宅市场，这使得大多数诚心出售的房东在房价方面的调整比较积极，因此即使交易要涉及土地增值税，也比较容易被买家接受。“如果每平方米能下调几百元，大面积的房子算起来就便宜很多了，因此对买卖双方来说，相比所缴的土地增值税，卖家直接下调房价显得更合算些。”

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