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近日,从国内一家知名保险公司处获悉,保险资金投资房地产已原则获批,有关监管部门正在研究制定保险资金直接投资房地产领域的监管细则,此细则最快将在今年年底出台。
日前,保监会政策研究室副主任周道许也向媒体证实,保险资金投资房地产领域已无政策障碍,只待监管办法出台即可放行。
然而,对市场传闻年内或将出台监管办法一说,保监会持否认态度。
监管办法年底出台?
保险资金何时能直接投资于房地产领域?这一问题一直为保险公司密切关注。6月7日,在北京举办的一次房地产国际投行聚会上,某保险公司投资部人士告诉记者,虽然放行保险资金直接投资于房地产一直没有得到监管部门正面回应,但是有关监管部门正在为制定有关保险资金直接投资房地产市场的监管办法而忙碌。
6月1日,保监会对外发布的<保险资金管理暂行办法(草案)>(以下简称"草案")征求意见稿又让这一猜测蒙上了更多悬疑。该"草案"中规定,保险资金获准的投资渠道中包括"不动产投资:基础设施投资等"。
与之前业界人士料想不同,"草案"中并没有对保险资金是否可以投资房地产做出明确规定。
"没有明确规定,即是当前还不允许保险资金投资房地产。"保监会办公厅有关人士6月8日接受记者咨询时介绍,该"草案"是一个框架性文件,本来就没包含保险资金是否可以投资房地产领域的问题。
"'草案'只是一个规定大方向的法规,至于保险资金直接投资房地产领域会出专门的监管办法。"平安信托投资公司一位负责人告诉记者,有关监管部门并没有放弃探索保险资金投资房地产领域监管政策的努力,保险资金直接投资房地产领域是大势所趋。
而周道许日前亦表示,保险资金直接投资房地产领域的监管办法出台目前还无法给出一个明确的时间表。在实施细则出台前,还需经过一个对保险资金投资房地产的实质性研究阶段,而这一阶段目前尚未正式启动。
然而,市场亦有这样的传言,"最快会在今年年底",一位不愿透露姓名的保险公司投资部有关人士表示,保险资金直接投资房地产领域的监管办法会在今年年底或明年年初出台。
对此,保监会的态度却是:"没有听说过这个事情,等通知吧,"保监会资金运用监管部制度处、资金处有关负责人同时向记者否认将出保险资金投资房地产领域具体管理办法的说法,资金处有关负责人表示,目前尚没有放行保险资金直接投资房地产领域的消息,具体事宜须待通知。
平安信托投资物业投资部助理总监胡宁介绍,保险公司对进入房地产领域积极性非常高,主要由于目前保险资金投资渠道还比较窄。目前有的保险公司保险资金投资收益率只有4%左右,而在北京地区购买写字楼出租收益率能达到7%-8%。
中国平安是国内保险业探索投资房地产较早的公司,其除了通过旗下平安信托购入房地产公司股份的方式间接进入房地产投资领域外,近期还在收购商业物业上动作频繁。
从保险公司业内了解到,中国平安下属平安信托已经成立了专门的物业投资部,其负责人由房地产投资部负责人兼任。而近期平安信托又在招聘15个高端职务,主要涉及基建投资、房地产投资、资产管理等领域,平均年薪可达15万至20万元,部分高端职位年薪达50万元。分析人士认为,从这些动作来看,平安保险进入房地产投资是早晚的事。
与平安集团积极厉兵秣马准备进入房地产投资领域相比,其他保险公司也不甘落后,纷纷以"自用"名义抢购优质商业物业,"边自用边出租",收益不错。
一位保险业内人士说,保监会这几年一直在积极推动拓宽保险资金投资领域,而让保险资金进入风险较低、回报稳定的商业物业领域恰好可以为保险公司拓宽新投资渠道。
虽然目前保监会会在哪些方面放行保险资金直接投资房地产还不得而知,不过有业内人士分析,由于保险公司目前普遍没有专业的房地产开发管理团队,而且房地产投资具有波动性较大的风险,建议保险公司在尝试初期应以类似于投资现有成熟项目为主,或以投资房地产基金等间接形式进入,过早介入保险公司并不熟悉的土地开发和工程建设等项目将令其面临较大风险。
对于保险资金投资房地产开发所含风险,保险业界最近新有体会。在保监会公布的对新华人寿原董事长关国亮违规挪用保险资金投资房地产的调查结果中表明,关曾先后动用几十亿保险资金投资于北京西贸中心、新华人寿大厦、北京饭店二期"北京宫"等项目,使新华人寿保险资金出现巨大"窟隆"。
目前关所挪用新华人寿寿险资金所投资的上述三个北京房地产项目均已转让,所获资金比其投资时有很大溢利。但一位熟悉此情况的人士告诉记者,西贸中心项目在关国亮所控制关联公司控制时期,工程进度三年都停留在"挖坑"阶段,及至转让他人,该项目目前才顺利进入建设阶段。
"现在房地产行情好,保险资金可以轻松将项目出手,行情不好的时候就不好说了。"上述熟悉情况人士说。
知情人士说,保险资金进入房地产领域可能采取"分类监管"的方式,对达到条件的保险公司放行,所投资领域也将以购买成熟商业物业为主,对于房地产开发领域可能不对保险公司开放。
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