外资投资地产遭变局 天津限外令引发审核权猜度

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    一边是天津房地产对内地投资机会近期的高曝光率；另一边是天津市政府对房地产限外政策的“静悄悄”变局。

    酝酿已久的天津“限制外资细则”即将出台。这份《关于规范我市房地产市场外资准入和管理的意见》[(2007)035号](以下简称津35号文)的限外文件已于近日通过了天津市政府的审批，获批之后将立即开始实施。日前，这条消息已被天津市政府副秘书长陈宗胜证实。

    由于天津是眼下中国房地产业的“眼球区域”，并在土地、金融、外汇方面聚集了众多标志性效应，加上这一细则的出台，又是在两部委限外政策的大背景之下，因此，其“热岛效应”还是引起业内外强烈的关注。

    作为处在政府决策核心层的官方人士，陈宗胜虽然宽慰地指出：“规范外资进入房地产市场的根本目的是禁止外资炒房，平抑房价，并不是要打压外资在房地产市场上进行的正常投资”。

    然而，仍有许多外资和有外资背景的投资者认为，这次限外细则还是会引起一定的波澜，特别是“审核权”的调整将使许多外商重新考量它在中国投资地产的“成本”变化。

    商务部门权重加大

    天津市首次对外资准入做出的这个严格规定，被天津业界视作是去年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称171号文)的“天津细则”。

    事实上，就在津35号文出台前不久，商务部联合国家外汇管理局下发了一份针对外商投资房地产业的通知。据了解，这份名为《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号文) ，早在上个月中旬便下发到各省市商务主管部门以及外汇管理部门。

    通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批，与此同时，未来所有由地方政府部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。其中第一条还明确规定，要依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外资投资高档房地产。

    据知情人士透露，津35号文真正的出台背景除了171号文外，主要还呼应了上个月下发的50号文。可以说，今后地方政府出台的相关细则，很有可能以50号文为贯彻落实的“蓝本”。因此，天津此次率先出台的限外细则，有可能在全国各地产生标本意义。

    更加令人关注的是，这份由天津市建委、市发展改革委、人民银行天津分行、市国土房管局等八部门联合建议下发的细则，还表述了一个较为强硬的立场：“外资包括港资在内，而在住宅、商业各个房地产领域，收购整宗物业后出售的快进快出方式也列入受限范畴。”

    业内人士认为，细则的出台意味着政府部门试图更加全面和清楚地掌握外商对中国房地产投资的全貌，并将外资房地产投资的最终审核权掌握到商务部门手中。种种迹象表明，外资在房地产市场的投资行为将继续受到严格的交叉规范，即使已经通过了地方审批，如果在商务部受阻，投资计划仍有可能夭折。

    天津式限外凸现审核权变化

    与50号文相呼应，津35号文将外资房地产投资的部分审核权放到了天津商务部门。津35号文指出，“外商投资房地产企业进行股权转让或变更的，须到商务部门和发展改革委办理核准手续，并到工商管理部门办理股权变更登记。”

    在171号文的基础上，津35号文中增加的两处新规定令众多机构关注。“境外机构在我市设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)，可以在我市购买自用商品房1处。未在我市设立分支、代表机构的境外机构不得在津购买房产。”

    此外，文件第三条指出，有关部门依法核准外资房地产购地项目，批准设立企业和办理注册登记手续，发有效期为一年的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》后，企业可以参加经营性建设用地招拍挂，但在竞得土地后，必须在《土地成交确认书》签订之日起30日内，完成注册登记手续，如果外商投资企业在临时证照的有效期内未取得建设项目，应到商务、工商管理和建设管理部门办理相关注销手续。

    “对于积极参加项目开发的外资企业，我们仍然非常欢迎。”针对津35号文是否会打击外资对天津房地产市场的投资信心这一问题，陈宗胜明确表态。显然，他希望这条细则能够得到外商和投资者的正确理解。

    他还表示，房地产企业通过与私募基金等外资进行多种形式的合作是天津市所鼓励的，但个人和机构的炒房行为则必须“禁止”。据不完全统计，在津注册开发企业中，外资企业约88家，港资企业达到48家。

    引发“审核权”猜度

    外资观望政策走向

    就在限外细则即将出台的同时，6月7日，天津滨海新区举办了与外资地产关系密切的“私募股权基金大会”。在会上，短短5分钟内，荷兰金融公司的沈瑞康接连洽谈了3家房地产公司负责人，或是对项目进行融资，或是机构间的深度合作。“昨天大约有20多家房地产企业探讨投资事宜，天津本地的开发商占三分之一。”沈瑞康说。

    这些可能成为“合同”的投资都有可能因为天津此次限外令而受阻。当记者告诉沈瑞康天津刚刚通过了津35号文及相关内容时，他感到非常意外，并表示将密切关注该政策的走向。刚刚进入中国市场的荷兰金融公司，其主要投资方向是基础设施、公路以及房地产项目。“我们大约每年有100亿美元可以使用。”沈瑞康对于国内房地产市场的投资前景“颇为看好”。

    在“私募股权基金大会”现场，绝大多数房地产企业和投资机构对限外细则表示并不知情。新加坡吉宝集团成员公司惠升置业有限公司总裁吴多深则表示，对“细则在此时出台感到很纳闷”。

    “目前天津市场上高端项目的消化以港资、外籍华侨购房者居多，天津细则势必影响到高端项目的销售。”吴多深分析，这种影响也将延伸至投资机构对房地产项目的收购策略。“对以股权合作等方式参与开发的外资企业影响不大，但对以收购物业见长的投行来说会产生一定影响。”

    麦格理中国物业投资银行首席投资执行官龚术坦言，“我们更关注这种限制到什么层面上，例如增加了审批环节以后，可以多长时间完成办理周期，如果时间过长，显然对投资不利。”

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