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修订后《合伙企业法》的施行，标志着我国房地产业引入有限合伙制的法律政策环境已经具备，有限合伙制将成为国内房企项目开发的重要企业组织形式。
问：新的《合伙企业法》中，为什么要作出国有企业和上市公司不得成为普通合伙人的限制？
曾参与《合伙企业法》修订的经济法专家蔡概还：有限合伙制度在房地产融资活动中，可以作为法律工具以构建资金池（合伙财产）的方式进行融资。境外就有房地产辛迪加的房地产融资模式，它由普通合伙人与有限合伙人组成，普通合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。
我国法律限制国有财产和公益性质财产的主体作为普通合伙人，是为了保障这些财产的安全，避免因担任普通合伙人而使国有财产和公益性质的财产承担无限责任。
国外也通常有这种限制，但这并不妨碍国有财产和公益性质财产的主体通过有限合伙方式获取资金。从国外情况看，不宜担任普通合伙人的主体，经常可以通过设立一个有限责任公司的形式去担任普通合伙人，即由有限责任公司承担有限合伙企业的无限责任。
问：据了解，目前已经有投资顾问公司以房地产有限合伙制（RELP）的方式为开发商解决自有资金不足的案例，你怎样看待在《合伙企业法》实施之前的这种房地产企业融资形式？
蔡概还：过去房企融资过程中，出现过融资方和投资方在合同中约定，一旦投资项目失败，优先以融资方出资额进行偿债的情形。这在信托理财中也很常见，即在一个信托计划中存在优先受益权和劣后受益权。这些做法在表面上好象类似于有限合伙，其实和有限合伙制度存在根本区别。一方面，有限合伙企业本身是一个民事主体，而信托是一个资金池，不具有主体资格，合同更是双方当事人之间的契约行为，不能独立对外承担法律责任。
同时，从责任承担上来看，有限合伙的普通合法人要承担无限责任，就是投资失败时，普通合伙人不仅要以合伙出资部分进行偿债，不足时还要以自己未参与合伙的其他财产进行赔偿，法人作为普通合伙时就是该法人所有的财产，普通合伙人是自然人时就直至倾家荡产。
不难看出，前述合同中融资方只是以出资额为限优先偿债，信托计划中作为劣后受益的也仅以委托人参与该信托计划的财产为限。
问：现阶段房企的管理层以部分投资负责项目的全过程，而财务投资人或者战略合作者提供大量投资但不具体负责项目的运营，这种错位导致房地产项目融资的困境，有限合伙制非常适用房地产的运作特点，被业内寄予厚望，能否预测一下对接的前景？
蔡概还：有限合伙在境外私募理财中的广泛应用得益于其无限责任的制度设计。相比其他理财制度，有限合伙具有以下一些优点：一是有限合伙企业的管理者要承担无限责任，增强了有限合伙人的投资信心，同时管理者通过无限责任迅速获得资本控制权，并因无限责任而认真履行管理职责；二是成立有限合伙企业无须国家有关部门审批，手续简单方便；三是有限合伙企业按照由合伙人分别缴纳所得税的原则，避免了双重征税。
将有限合伙运用到房地产领域，除了可以进行房地产融资外，在合作建房中也大有可为。可以预见，今后以有限合伙形态存在的私募型的房地产基金将非常普遍。
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