房企转战商业地产喜忧之辩

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    近年来，宏观调控接二连三剑指房地产，相对于居住房产而言，商业地产受影响程度略小。并且，城市化进程也推动商业地产发展如火如荼，因此，在利润空间和市场前景吸引下，越来越多的房企进入商业地产领域。房企进军商业地产有何风险？前景是否利好？运作模式如何？本期精英论坛特邀中国人民大学商学院博士生导师黄国雄，汉博研究院院长王永，清华大学“国际商业地产运营商系列培训计划”首席专家朱凌波，以及戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏对此问题进行了深入的探讨。
　　商业地产前景广阔
　　黄国雄：商业地产是房企未来重要投资方向
　　我国的商业地产正在不断规范，国家各项房地产新政频频出台，为商业网点规划的实施提供了有效的政策保障。同时，商业地产的开发商近年来投资也更加理性。
　　商业地产市场得到规范，其投资外部环境自然得到极大改善，这将更加有利于开发商在商业地产市场里大显身手。不可否认，商业地产的投资回报率目前还是相当高的，一旦开发投资成功，对商业地产开发商而言，未来将会不断地广进财源。商业地产应是今后房地产开发商的一个重要投资方向。
　　王永：商业地产市场空间巨大
　　商业地产利好形势主要体现在三个方面：首先是市场空间巨大。统计资料显示，2006年全国社会消费品总额已达到7.6万亿，预计2007年将达到8.6万亿，到2010年，将突破10万亿。 
　　这些数据表明，目前流通业占国民经济的比重比建筑业和运输业还要高，这为商业地产的发展提供了深厚的消费基础。而随着政府营造的商业投资环境逐步规范、商业网点规划即将实施，使我国的商业网点布局更加合理，这将非常有利于商业地产的开发和商铺的投资。
　　张家鹏：房企转战商业地产是大势所趋
　　由于房地产属于资金密集型行业，作为单一进行房产开发的房企，随着项目开发，其现金流易于出现节奏性波动。同时，房地产行业亦是极易受政策影响的行业，具有相对的不稳定性。
　　而商业地产的租金收益具备相对平稳持续的特征，作为具有长期发展规划的房地产开发企业，其发展到一定阶段后，从提高公司稳定获利能力，规避单一行业风险之角度出发，便会开始倾向于进行商业地产，因此，开发商业地产是房地产企业发展成熟的必然趋势。
　　转战商业地产的风险
　　朱凌波：商业地产与生俱来的缺位
　　众多的房企转战商业地产无疑都意识到了商业地产的优势和空间。但我们依然应该清醒地认识到，商业地产目前仍然存在管理、资金等方面的缺位问题，而这必将使得开发商业地产存在一定的风险。 
　　首先是行业管理缺位。商业地产的管理自诞生以来就比较混乱。建设部门主管建筑，商务部门主管零售业，一些行业协会也充当着各种管理角色。但各种管理角色要么只懂商业不懂地产，要么只懂地产不懂商业，既懂商业又懂地产还懂金融的管理角色甚少。
　　其次是资金缺位。资金缺位不仅指一般意义上项目资金短缺，更准确的是指整体资金的错位即商业地产真正需要的中长期资金来源，如银行信贷的中长期贷款，非银行信贷的信托、基金和债券等证券化长期融资工具，特别是缺乏成熟不动产融资体系的建设。在中国的商业地产发展中，合法化、系统化的长期资金体系建设还远远不够。
　　第三就是市场的缺位。市场的缺位不是指商品缺位也不是指消费缺位，而是指市场的同质化、竞争恶性化和结构的混乱化，从而导致商业地产总量饱和但结构缺失。
　　黄国雄：商业地产 “阶段性过剩”
　　我国商业地产开发存在区域发展不平衡、业态发展不平衡和规模发展不平衡三大结构失衡问题，有的地方出现了“有场无市”的情况。有的商业地产开发存在一定的盲目性，开发之时没有考虑经营，开发与经营没有有机结合起来，难以持续发展。
　　有些商业地产项目有规模但没有效益，这是不少地区的商业地产都存在的问题：除了个别商业地产在赢利，多数都在亏损。从市场经济和城市化的进程考虑，我国商业地产刚刚起步，中国的商业也正进入市场化的阶段，未来发展应该有很大的前景。当前商业地产主要的矛盾是其发展与经济发展水平不相适应，出现了阶段性相对过剩。
　　张家鹏：运营模式之惑
　　房企转战商业地产后的运营模式一直是房地产开发商积极探讨的话题，商业地产的众多“败笔”很大一部分原因是源于运营模式的失败。中国的商业地产从肇始之日起，就是以业界通称的住宅模式存在并发展，作为开发商只是建造了一种面对非终端市场的产品，连商业标准建造商都谈不上，很难满足成熟和规模商业运营商的标准化需求。
　　房地产作为商业地产的前端，如果不是遵循商业的规则尤其是终端市场的规律，必然造成产业链的破裂和资金链的中断。尤其是在开发者急功近利期、行业成长期、城市化加速期和政策变化期的大环境下，怎样在变中求稳、快中求慢、短中求长，是当前商业地产运营方面存在的问题及困惑。
　　转战商业地产如何良性发展
　　朱凌波：改进行业管理组织 
　　前文中，我提到了商业地产目前存在着行业管理的缺位，而此方面在商业地产未来良性发展中必须进行改进。
　　商业地产需要既懂地产又懂商业和金融的部门与机构进行管理。只有三者兼备的部门、机构和人才方能更好地协调、监督和管理商业地产。因此目前对于商业地产管理而言，最适合的方式就是商业、地产和金融的协会组织联合成立一个最高行业研究和管理组织，宏观上更好地引导和协调商业地产的发展和进步。
　　王永：变现模式寻求变革
　　在传统的产权式商铺赢利模式日益式微的情况下，一些新的赢利模式开始出现，商业地产市场机构投资者的整体购买以及REITS整体上市代表了整体出售的赢利模式出现。这两者本质上是一致的，都是将物业的股权转让的行为，只是前者是将商业物业整体出售给大型机构投资者，这些机构投资者以海外基金为主，他们或长期持有获得长期租金收入（不排除通过人民币升值获得额外的收益考虑），或将其打入REITS资产包中，为未来REITS上市作准备。
　　REITS上市代表着另一种变现方式，是将商业物业分拆成很小的份额公开上市出售给投资机构或个人，但由于REITS对商业物业的品质要求较高，而且要通过复杂的控制权处理以达到规避双重征税问题，因此要想通过REITS上市变现，国内的商业地产还有较长的路要走。
　　张家鹏：商业地产商的两条生存出路 
　　针对目前商业地产多采取住宅销售和与商业分离的模式，商业地产商的未来出路无非两条：一是缩短半径，退回到标准的商业场所建造商的位置，但同时必须追求商业的订制化和标准化。二是延长半径，借助规划、商业等系列专业机构和自身的不断成熟，转变为商业地产全程的专业的商业运营商。让商业成为主体，使地产价值最大化。不过商业的竞争其实比地产竞争激烈得多，因此是否具有先天优势的地产价值和城市空间价值，包括人口与收入的基数与结构也是商业成功的大前提。一个商业地产项目能否成功，关键是天时地利人和。

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