就广州房地产市场与宏观调控的问题，广州市国土房管局市场处负责人8日分析了广州住宅房价上涨的原因，并对“穗七条”进行了解读，指出，广州的宏观调控措施是尊重市场规律的，加大土地供应和改善住房结构是“穗七条”的两大核心，同时明确“广州没有地荒”，“住宅用地供应量是合理的、正常的”。

    近年住房需求包含不正常因素

    对于备受关注的广州商品住宅房价问题，市国土房管局市场处处长黄文波从商品房的属性开始分析、解剖。

    “商品房本质是商品，所以，房地产价格受供需关系影响”。黄文波指出，房地产成本包括三大方面，分别是：土地取得的成本，此项成本受市场供求影响；建安装修成本，该成本费用基本稳定；国家税费，长期稳定。“由此可见，房价归根结底受到土地市场供需影响”。

    对于广州近年房价上涨的原因，黄文波首先指出，这源于住宅用地供应从2005年开始的减少，当年经营性用地只出让了0.5平方公里，去年则是1.86平方公里，而往年曾达到5平方公里，正常年份也有3平方公里。据介绍，2005年土地供应量的减少与当时调整的政策有关，令土地从“生地”到“熟地”的过程加长。

    相应的，广州近年虽然在批准预售商品房方面未设门槛，但供应量减少，从过去一年800万平方米，减少到600万平方米。

    而消费者近两年购房需求量却比往年攀升，每年约增加一两百万平方米。黄文波分析道：“其中，既有正常的需求增长，也包含了不正常因素，如投资性的需求和消费心理导致的消费提前，从而，供需严重失衡，导致价格变动。”

    另外，黄文波指出，在需求增长的同时，住房结构问题也导致了房价上涨，广州由于历史情况，市民解决住房过多依赖于商品住宅。

    宏观调控不是行政干预市场

    对于“穗七条”，黄文波解读时首先澄清了认为宏观调控就是行政干预市场的误区，表示“广州的宏观调控绝对不是行政干预市场，‘穗七条’大前提是尊重市场规律。”

    黄文波认为，如果说是行政干预市场，那么，政府的宏观调控只要下发红头文件限价、限定利润即可，“但这是粗暴简单的行政干预方式，没有尊重市场规律。”

    “穗七条”第一条“加大土地供应，缓解供需矛盾”和第二条“改善住房结构”被认为是“穗七条”的核心内容。黄文波表示，加大土地供应就是顺应市场规律，是解决供需矛盾的根本性长效措施。而今年起全市十区居住用地供应达到5平方公里的计划是合理的、正常的，即在正常年份约4平方公里供应量上再加约1平方公里经济适用房用地。市国土房管局有关负责人透露，大学城等地近期就将有地块推出。

    在改善住房结构方面，住房保障作为社会保障的一部分，广州规划经济适用房占住宅建设总量的17%，“这也是调控房地产市场的手段”，解决了低收入家庭住房问题，也分流了一部分需求。

    “房价升了不少，有实力的开发企业也着急，”黄文波说道，“因为这会危害市场，产生泡沫，甚至毁掉市场，后果将是灾难性的，”“而广州房地产宏观调控的目的在于抑制房价快速上涨、稳定房价。”

    令人欣喜的是，黄文波透露，目前广州房地产市场交易体系合理，房地产市场成熟，二手房交易量目前已占总成交量的50%，说明市民消费理念成熟。