“十一五”的地产蓝图

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    日前，北京市国土资源局公布了《北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划》(以下简称北京“十一五”土地规划)，在业界引起一定反响。这一规划出台的背景是什么?将对近年北京市的土地供应及房地产市场产生哪些影响?

 　　“土地利用是否符合规划，规划落不落地是个大问题，”据张维介绍，编制北京“十一五”土地规划十分必要，主要体现在三个方面：一是北京市山地多、平原少，生态环境脆弱，可供选择的土地后备资源不足；二是经济社会的高速发展对土地需求旺盛，人多地少的矛盾日益突出；三是北京市的人口、资源、环境状况决定了北京必须走土地资源的节约集约利用的路子，目前部分地区的土地资源粗放利用方式急需改善。

 　　据了解，国务院已批复的《北京城市总体规划(2004年-2020年)》、编制完成并上报的《北京市土地利用总体规划 (2004年-2020年)》和市人大通过的《北京市“十一五”时期国民经济与社会发展规划》并称为北京市的三大规划。北京“十一五”土地规划是《北京市“十一五”时期国民经济与社会发展规划》的子规划，是其重要组成部分。

 　　“十一五”期间可以满足建设用地需求

　　根据规划，2010年北京市市域建设用地总量应控制在3500平方公里以内 (净增300平方公里)；2008年应控制在 3400平方公里以内(净增200平方公里)。规划里同时指出，北京理论上还有338平方公里新增建设用地空间。到2010年，北京市平原地区近期建设用地供给理论潜力约为200-260平方公里。在这里供给潜力小于总量控制的净增数，其原因何在?

　　张维表示，规划是以2004年土地变更调查的数据作为基数，文本中所提及规划新增和净增量均是与2004年相比较。北京市平原地区新增建设用地的供给潜力为200-260平方公里，这一数值是将平原地区总面积扣除已经建设占用面积和绿色空间生态要求的面积等，是一个框算的理论值。根据北京城市总体规划，北京市平原地区面积约为6338平方公里，利用GIS技术进行测算，已经建设占用面积约2500平方公里。2020年全市规划人口规模为1800万人，规划基础设施按照2000万人预留，2020年预计平原地区人口为1800万人。按照人均绿色空间200平方米计算，需要保留3600平方公里绿色空间，因此从理论上讲，平原地区建设用地供给潜力约为200-260平方公里。考虑到山区还有部分可建设用地和一定的人口分布，由此在用地总量上供大于求，“十一五”期间可以满足用地需求。

　　张维说，提出理论新增建设用地潜力值旨在说明北京市土地资源的稀缺性，人口增长与用地需求之间的矛盾。今后北京市突出必须要走节约集约、内涵挖潜、严控新增、盘活存量的路子，以保证人口、资源、环境的可持续发展。“这个规划的重心就是控制用地，突出节约集约的水平。”张维表示。

　　新城土地供应量在未来几年内所占比重较大

　　北京“十一五”土地规划里把北京市划为首都核心功能区、中心城功能拓展区和新城发展协调区三个功能分区，那么，这三个功能区在房地产用地供应上是否会有不同措施呢?

　　张维明确表示，“十一五”期间，这三个功能区域在房地产用地供应上也将采取不同的措施，一是供地数量的空间分布上将逐步走向郊区化，二是供地条件的选择上将根据规划要求有所侧重。

 　　据有关报道，北京市五环内的建设用地越来越少，土地供应继续向五环外的郊县倾斜。去年远郊区县所占的比例已经达到土地市场总体成交面积的41％，如果再加上位于五环外的近郊土地，那么，位于五环外的郊县土地成交量占比已经高达 57％。换言之，今后一两年上市的新房，有六成建在五环外。这似乎暗合了北京“十一五”土地规划的精神。规划要求科学引导住宅等各类房地产开发的布局，促进中心城人口疏散，适当增加新城的房地产开发用地供应。据张维介绍，规划的总体思路是依据城市总体规划对各个新城的功能定位，以及两轴两带多中心的空间发展战略，优先发展东部三个重点新城，为缓解中心城人口、资源、环境方面的压力，引导中心城人口和部分功能向新城转移创造条件。

　　规划强调，重点保障通州、顺义、亦庄三个新城的建设用地供应，提高新城建设用地利用效率，优先保障文教、医疗等公共服务设施和交通、市政基础设施建设用地。

　　张维介绍说，根据北京市三大规划，“十一五”期间，土地供应的原则是：促进城乡和区域协调发展，加强土地供应区域分类指导，落实城市空间发展意图和区县功能定位，统筹安排土地供应规模和时序，严格控制中心城土地供应规模，引导中心城人口和功能的有机疏解和调整，保障重点新城建设的土地供应，逐步建立基础设施和公共服务设施先行建设的土地供应模式。在供地总量上，新城土地供应在未来几年内所占比重较大，但具体时序，应与近期建设规划与土地供应计划紧密衔接。同时，张维表示，目前三个重点新城规划近期建设规划以及“十一五”期间土地供应计划正在编制之中，因此尚无法提供相关数据。

 　　今年土地供应计划将增加一个中期版

　　前不久，国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报。国务院副总理曾培炎指出，要落实好住房建设规划，合理安排建设用地，加快户型结构调整进度，增加普通商品住房供应。

　　北京市将如何运用土地供应杠杆来调控房地产市场?张维副局长介绍，北京市国土资源局结合自身的工作职责，提出了关于土地供应参与调控房地产市场的五项措施：一是积极推出中低价位、中小套型普通商品住房用地；二是加大对闲置土地的处理力度，积极推进已供地项目的实施进展，尽快形成实物供应；三是加强对土地一级开发项目进展情况的督促力度。保证我市有序的、成梯次的土地供应；四是加快、加大对社会保障住房(包括“两限”普通商品房、经济适用房和廉租房)的用地供应；五是加大宣传力度，增加土地供应的透明度，使社会各界了解真实情况，调整不正当心态，抑制购房投资冲动，缓解市场压力。

　　按照北京市住房建设规划，今后3年，北京市将建设经济适用房1000万平方米，限价房1000万平方米；其中今年将开工建设300万平方米两限房、200万平方米经济适用房和30万平方米廉租房。据北京市国土资源局负责人介绍，这30万平方米新增廉租房将不会搞成独立的廉租房小区，而是将配合经济适用房和限价商品房的建设，同步进行配建。除了在即将招标的中低价位中小户型商品房、经济适用住房小区外，廉租房还会配建在容积率较高的普通商品房小区中。

　　据北京市国土资源局统计，2006年北京土地招拍挂市场共成交土地109宗，土地面积856公顷，规划建筑面积944万平方米。北京市的土地市场化配置程度已经有了巨大的飞跃，市场对土地资源的基础性配置作用也大有加强。

　　北京市国土资源局有关负责人表示，今年北京市的土地供应计划会有所创新，在编制年度计划的同时，还将首次推出一个中期计划，也就是2007-2010年的土地供应计划。据记者了解，北京市2007年土地供应年度计划已经基本成型，正在报送市委、市政府批准。

　　完善土地市场体系建设

　　北京“十一五”土地规划专辟一节要求完善土地市场体系建设。

 　　张维介绍，北京市将进一步完善土地市场管理制度，充分发挥市场在配置土地资源中的基础作用。严格执行划拨和协议出让的相关法规，对经营性土地和工业用地严格按规定通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开交易，对有收益的基础设施用地探索推行国有土地使用权有偿使用制度，提高土地交易的透明度，努力实现城乡土地市场统一管理，建立统一、公开、公平和公正的土地市场。他说，进一步推行土地储备制度，扩大土地储备融资渠道，创新土地金融手段，完善土地一级开发制度。

　　在谈到工业用地问题时，张维说：“北京规划以第三产业为主，不以工业发展为主要目标。”他介绍，北京市非常重视区域整体定性，比如东南部定为产业发展带，西北部定为生态涵养带。北京原有工业园区 400多个，经过报批，现在已经精简为19个，开发区面积约占330平方公里，工业用地落地的项目严格按照中央宏观调控精神向园区集中，并一律实行招拍挂出让。

　　“规划是重中之重，落实宏观调控的要求，在规划上就要讲科学。”张维很郑重地再次强调土地利用规划对于宏观调控的重要性。