东莞房产价格回落调整情况深度分析

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　  2008年上半年，是在调整中起起伏伏的一年，从年初的市场急剧降温，到3月因团购降价等刺激的市场回调，再到红五月的回暖市场。而就在开发商为红五月的成交而欣喜时，6月存款准备金率上调的消息使市场又再次陷入了观望。
　　起伏不定的市场，使下半年楼市也陷入了不明朗的局势。
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　　价格回落调整

　　2008年上半年最大的表现是去年疯涨的楼价，出现了调整性回落。

　　2007年，受到深圳投资客的需求刺激，东莞楼价一路飞涨，短短两三个月的时间里，楼价一路突破6000元/平方米、7000元/平方米、8000元/平方米大关，迅速向万元楼价靠拢。而水涨船高的楼价并没有拦住购房大军的脚步，追涨情绪使购房者依然前赴后继地购房入市。

　　2007年9月27日，关于提高第二套房首付比例的通知，迅速扼制住了深圳投资客的入市步伐，市场的观望情绪转浓，成交下滑。但此时开发商依然对市场存在预期，虽然时有特价单位推出，但整体售价依然保持坚挺。

　　2008年一月，金色华庭二期率先推出4680元/平方米的整栋单位，打破了市场售价保持坚挺但成交量走低的僵局。然而，当时这只是个盘行为，并未引起其他开发商的跟风。2月，进入春节的传统淡季，2月成交量创下新低。

　　2月29日，成为上半年东莞楼市的一个转折点。万科、光大两大开发商率先在东莞以团购的名义降价，团购最低折扣可以低至7折以下。龙头企业的带动效应非比寻常，当周内，数个开发商发出特价促销信息，其中丰泰城新一批货量单位直接以4300元/平方米启动发售。
　　此时，依然有不少开发商仍按兵不动，预期市场回暖。而购房者的观望情绪仍浓。
　　3月底4月初，有开发商频频以价格调整试探市场之后，开发商也明白价格才是促动市场成交的硬道理，越来越多的开发商将项目售价进行调整，团购、一口价等促销方式频现楼市。5月，传统旺季的拉动效应，更多开发商在"五一"节点前后降价促销。价格在两个月的调整之后，开始稳定波动。而此时，城区楼价已从去年动辄8000余元/平方米的售价，下调至5500元/平方米左右的平均售价。
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　　成交量起伏波动
　　"拐点论"从2007年年底说到2008年，依据实际上主要是供求关系。2008年上半年，供求关系的变化影响了价格的波动，而价格的波动又影响着购买力的释放。
　　从"9·27房贷新政"发布起，深圳投资客的消失，自住购房者的观望情绪，使成交量迅速出现回落。虽然在2007年12月受到东莞取消购房入户政策的刺激，成交出现过一段时间的提升，然而短期效应在政策规定的期限（2008年1月1日）到来之后，成交量迅速回落，一度跌回谷底。
　　据统计，2008年1月楼市商品房成交27.5万平方米，与2007年12月相比环比下降47.70%，同比2007年1月下降58.07%。其中住宅24.7万平方米，环比下49.15%，同比下降59.47%。成交量回落主要原因一方面是取消购房入户政策，新莞人购房热情骤然下降，另一方面则是楼市"拐点论"频起，市场观望情绪进一步持续和蔓延，消费者多处于持币观望状态。
　　2月29日，万科，光大旗下楼盘以团购名义大折扣度促销，部分楼盘跟风降价，不少楼盘的售价低至4000余元/平方米的价位。在价格的刺激下，部分持币待购的购买力得以释放。据东莞中原研究部监测数据统计显示，3月份东莞楼市住宅成交面积为29.62万平方米，环比上升220.56%。
　　购买力的释放，使从2007年第四季度开始就刻意放缓工期推迟项目入市的开发商，在4月也渐渐放弃了观望态度，同时由于"五一"传统旺季的临近，开发商加大了推盘力度。 4月，东莞住宅供应量为69.44万平方米，环比上升128.7％。虽然4月供应有增量，但由于4月价格调整的楼盘不多，价格刺激力有所减弱，成交反而出现了下滑。据统计，4月商品房销售总面积为29.37万平方米，环比下降7.41％，其中住宅销售面积为27.29万平方米，环比下降7.87%。
　　4月成交的小幅下滑并没有使开发商对5月失去期待。进入5月，时值"五一"小黄金周，东莞房地产市场掀起一波推盘小高潮，加上开发商的让利促销，刚性需求积极入市，市场交投相对前四个月明显活跃，成交量环比4月大幅反弹。
　　值得一提的是，虽然成交量环比大幅反弹，但同比去年同期，降幅仍然高达41%。数据统计显示，1月的成交量同比下降58%，2月同比降幅47%，3月同比降幅34%，4月同比降幅36%，5月的成交量同比降幅自3月份以来正在逐步提高，说明今年的销售旺季与往年的火爆行情相比需求下降明显，也说明市场观望气氛在传统黄金周的刺激下仍然未能有效打破。
　　进入6月，6月7日晚，央行忽然宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。多次上调准备金率会给购房者一个心理预期即国家货币政策将持续收紧，这会导致市场上持币待购现象有所增加，购房者对于后市的预期进一步看空，观望情绪再度浓厚。据市房管局公众信息局网上成交备案数据显示，7日之后，东莞住宅网上备案日成交量持续在100套以下徘徊。这种观望情绪的弥漫，使行内人士目前对下半年市场出现了看空，预期6月-7月市场成交会出现回落，回暖速度放缓。
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　　城区依然是成交重点
　　2007年镇区在东莞的楼市成交中有相当不俗的表现，尤其是近深圳片区，因深圳投资客的热捧而成为成交明星。相较之下，主城区新增商品房在2007年反而处于弱热，成交比重约为34%。
　　进入2008年，前5个月新上市的楼盘成交比重达到55%，提高了22个百分点，排除城区供应量相对镇区提高的部分，镇区整体成交依然处于弱势。
　　对于此，有行内人士分析表示，纵观2008年城区楼盘所采取的大幅降价行动，如金色华庭二期杀跌出货，万科运河东一号、光大景湖湾畔二期团购优惠促销，在龙头企业的带动下，城区楼盘纷纷加入降价促销的行列，加上城区配套较为完善以及未来地区域规划的优势，城区楼盘的降价有效地刺激了需求，使得成交量比重远远高于镇区。同时也反映出镇区众多楼盘降价幅度仍然不够，使得市场观望情绪进一步加剧，市场持续下跌的预期强烈。
　　一方面是降价刺激的需求，另一方面，当投资客在市场上逐渐隐退，市场需求以自住为主体时，城区的自住需求群体明显高于镇区的需求。而城区的成交又集中于南城和东城，这两个区域项目推出销售速度相对较快，购房者的关注度也相对较高。
　　除主城区之外，常平、寮步、虎门、长安等镇区在上半年的成交也居于前列。行内人士告诉记者，常平和长安的成交一直比较稳定，而寮步、虎门在前几年的供应量偏小，局部呈现供不应求的局面，而近两年供应量有明显增加，早期积累的购买力得以释放。
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　　新增供应量明显放缓
　　受到房贷新政和购房者观望情绪的影响，萎缩的成交量使开发商在2008年上半年的观望情绪也十分浓厚，部分原定于上半年入市的项目，纷纷延迟了入市时间。
　　据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年第一季度，新增供应总建筑面积为132.96万平方米，同比下降4.67%，环比下降51.11%。总体供应趋势下降明显。
　　进入4月，随着东莞楼盘价格不断下调，楼市逐渐升温，市场买方观望气氛被打破，加上邻近"五一"假期，卖方热情凝聚，纷纷推盘。4月东莞新增商品房供应74.51万平方米，环比上涨71.6％，其中新增住宅供应69.44万平方米，环比增长128.7％。而到5月，随着小黄金周的结束，市场供货速度又明显放缓。
　　虽然上半年新增供应量相对不多，但是由于2007年市场存量不小，同时新上市楼盘成交低迷，可售存量供应持续快速增加，市场以消化存量为主。据统计，2008年前五个月东莞新上市楼盘供应量256.1万平方米，共27908套。成交方面，新上市的楼盘共成交57.5万平方米、6151套，按面积销售率为22.5%。其中新上市楼盘住宅销售54.4万平方米、5515套，销售率为24.2%。说明新增供应销售情况不容乐观。
　　2008至今全市住宅总销售面积120万平方米，其中消化2008年新增供应57.5万平方米，消化2007年及以前存量为62.5万平方米，说明市场以消化存量为主。而购房者观望情绪浓厚，带来的直接影响是东莞可售住宅存量的不断增加。根据东莞中原研究部的数据统计，截至5月25日，全市可供出售的住宅达43000套，约480万平方米。如按2008年1、3、4三个月月均27万平方米的销售速度，这些存量的消化就需要长达1年半的时间。
　　而"90/70政策"在供应结构上的影响也渐趋明显。据统计，3月东莞新增供应商品住宅面积区间还主要集中在三房和四房，其中三房占40.9％，四房占27.8％，反映了目前依然是东莞大户型结构需求特征。进入4月，东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在两房和三房，其中三房占51.40%％，两房占16.86%％。5月份东莞新增供应量两房占据主导，供应套数为2020套，占住宅供应总套数的35.7%，其次是三房单位，供应套数为1419套，占比25.1%。
　　而购买力也在同样发生变化，随着投资客的消退，2008年前5个月供求状况，普通住宅在自住需求为主导的行情下去货速度相对较快。而公寓项目也由投资向自住过渡。
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    半年供应充足后市企稳
　　受寒冬天气、市场观望气氛、楼市低迷等影响，2008年上半年入市新盘较少，新增供应不多。而据行内统计，下半年预计入市新盘量也不是很多，而其中还有些项目可能会因为本身工期影响，或者开发商对市场信心不足，放缓工程进度和推盘进度等因素，入市时间受到影响。
　　虽然新货入市量不多，但下半年市场供应却并不会少。据介绍，2007年8月是东莞新建商品房供需拐点，自该月开始，东莞新建商品房的累积销售率持续走低。而市场持续有新增供应量，随着市场新增供应的持续增加，销售增长的趋缓，累积供应量曲线与累积销售量曲线所形成的"喇叭口"越来越大，可售存量积压越来越大，存量的消化压力持续增大。据统计，目前仅城区可售存量就高达195万平方米，近20000套，供应量依然不小。
　　经过上半年的价格调整，加上下半年供应的相对充足，使下半年楼市企稳迹象明显。据行内人士分析表示，经过2008年上半年3月和5月的两次价格探底，价格短期在5500元/平方米附近站稳，近期降价空间有限。另外，从市场主力楼盘的价格调整情况来看，大多数的价格调整幅度高达15%--30%，调整基本到位，市场下跌动力已经逐步衰竭，市场短期企稳迹象明显。因此，下半年的一段时间内，价格继续下挫空间非常有限，预计将在这区间进行反复振荡，商品房价格逐步趋向平稳，不会出现大起大落的波动。
　　但是由于6月央行忽然宣布决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，市场上有相当一部分购房者对于屡提存款准备金率后是否会对房贷加息存在担忧，再加上对后期政策走势和市场走势的看空，一些不是特别急需购房的购房者甚至改变了预期计划。"预期近两个月市场成交会出现回落，回暖速度放缓。"
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　　开发商竞合突围加速洗牌
　　楼市的骤变，银根的一再收紧，使开发商从2007年第四季度到2008年上半年，一直在谋寻新的出路。
　　合作开发，突围出城，都是发展商谋寻出路的表现。
　　合作开发从2007年开始成为焦点，万科与新世纪的合作，金地与新世纪的合作，新世纪与宏远的合作，直至2008年万科与宏远的合作，这几家行业知名企业的合作开发，频频向市场透露着信息：在银根持续收紧的时候，与其求银行，不如求自己，积极去开拓新的资金来源渠道，减轻自身压力。在销售难有起色，银根依然是收紧政策，谋求上市也不是那么容易的年代，合作开发或许是一个可以使大家都能持续发展下去的渠道。
　　而另外的一些开发商，则在选择一种新的发展模式：选择一个新的区域作为重点发展方向，该区域应该是一个竞争相对较弱的市场，比如二、三线城市，暂且将其称之为"暂时的蓝海"，选择时应考虑城市的未来发展，从人口、轨道交通、外资进入、规划、政策等指标来衡量，在这片"暂时的蓝海"中建立根基，稳扎稳打，步步为营，在"暂时的蓝海"消失之前发展起来，成为具有区域蓝海"暂时的蓝海"中建立根基，稳扎稳打，步步为营，在"暂时的蓝海"消失之前发展起来，成为具有区域影响力和较强竞争力的品牌开发商，为日后的阵地战建立雄厚的资本，使企业长期稳定地可持续发展下去。

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