2008年一季度房地产宏观市场形势研究

本文主要内容：房地产,房地产宏观市场

2008年3月，北京的楼市出现回暖迹象，政策调控效应显现、市场成交量相比2月提高近2.5倍、二、三级市场紧密联动、房价依然在高位运行、土地市场成交活跃……
以国家宏观经济层面的良好运行态势为发展基础，以08年奥运顺利举行为市场支撑点，首都城市所具有的“吸纳”效应将带来大批的刚性需求……
08年的北京房地产市场将以稳步发展、小步前进为基调。

一．政策调控效应显现
作为集政治、经济、文化中心为一体的综合性城市，政策带来的影响在北京尤为明显。2007年既是政策的执行年也是一系列新政集中出台的一年，新的调控政策已经完全摆脱了过于针对开发商的趋向，开始全面铺建综合住宅保障体系。
中广信发现，07年宏观调控政策具有如下特点：

1．加快住房保障体系建设
2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房，由中低收入者调整为低收入者。

2．主要通过信贷手段抑制房产投资需求
2007年，在投资需求旺盛房价高涨的背景下，国家改用信贷政策来抑制投资需求（9.27新政），把第二套住房首付比例由30%提高到40%，相应提高按揭贷款利息，第一套住房的首付比例和按揭贷款利息保持不变。它不仅抑制了投资需求，还抑制了部分自住需求。

3．由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应
2007年土地政策由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应，特别普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。增加土地供应的途径主要有两个：一是加大土地推出的数量，加快土地推出的速度；二是加大土地闲置的处罚力度，严厉打击囤地行为。

4．存款准备金率和基准利率上调幅度空前
2007年中国人民银行重拳出击，连续10次上调金融机构存款准备金率，累计上调5.5个百分点，调整力度历史少有。紧缩的货币政策并非完全针对房地产业，但对依靠银行贷款维持经营的房地产企业和依靠按揭贷款购房的个人来说，成本的增加都是显著的，起到从供求两方面抑制房地产市场的作用。

5．更加注重已出台政策的执行
在2005和2006年，中央实施了一系列全面、严厉、深入的调控政策之后，2007年虽然延续了对房地产宏观调控的态势，但只是零散地出台了一些政策，并没有出台全面的调控政策，重点在于落实前两年的政策。

（二）08年政策调控趋势预判
通过对以往政策调控方向及实施策略分析，对于2008年房地产政策方向，中广信进行如下预判：

1.土地政策方面
土地使用加强：从严、从高征收土地闲置费，对闲置超过一定年限的土地无偿收回等，上市公司“圈钱-圈地-再融资”的发展模式将会受到一定限制。
供给结构调整：增加土地有效供给，继续增加普通住宅、经济适用房和廉租住房的土地供应；提高土地利用效率，减少低密度住宅用地，适度提高容积率等。

2.金融信贷方面
继续紧缩房地产企业贷款和个人住房贷款，央行一再重申各商业银行要加强信贷管理，重点是房地产及股市。
准备金率调整：2008年继续加息在所难免，存款准备金率虽然已经处在较高的水平，但继续提高的空间依然存在，预计2008年提高存款准备金率还将成为货币调控的重要手段。
税收严格执行：在房价过快增长的严峻形势下，可能会严格按照20%的税率执行二手房个调税，物业税“空转”的试点城市可能会进一步增加，各项准备工作正紧锣密鼓进行，开征物业税已几成定局。
弱势群体保障：对以往政策进行新的补充。“24号文”只粗略地界定了最低收入和低收入两个群体的住房保障问题，北京市正在抓紧调查、摸底，安排资金、房源等，落实过程中一旦出现问题，补充性的实施细则会相应出台。

二．市场成交出现回暖，观望现象依然存在
08年一季度，市场销售情况出现回暖，1-3月份共成交17911套单位，其中3月成交量最高，为8107套，但与06、07年一季度市场成交情况相比，仍呈整体下滑趋势，说明市场观望现象仍然存在。
中广信认为，08年一季度市场成交量大幅下滑，主要由如下原因造成：

1.一、二月份春节期间，大批外地来京工作者均返乡过节，属于传统意义上的市场淡季；

2.国家南部的雪灾对全国各行业均有直接或间接影响，北京房地产行业也不例外；

3.股市进入深度调整期，套牢大批社会闲散资金，楼市购买现金流短缺

三．二级市场和三级市场紧密联动，市场潜力较大
北京房地产市场日趋成熟，三级市场也日益活跃和规范。从近几年三级市场发展来看，已经对二级市场形成了必不可少的有力补充。
目前北京三级市场与二级市场联动紧密，供销态势与二级市场保持高度一致。一、二手房成交比基本保持在3：1的比例，与深圳、上海近2：1的一、二手房比例相比，北京三级市场还有较大潜力可挖。

四．土地市场成交活跃
08年一季度，北京土地市场异常活跃，1-3月份共成交41宗土地，总成交土地面积为530.01万平米，规划建筑面积为655万平方米。其中住宅或含住宅性质用地27宗，成交土地面积452万平方米，规划建筑面积574万平方米，分别占总成交面积的85%和88%。与07年一季度相比，各项数据均有大幅度提高。
今年一季度成交的住宅及含住宅性质土地平均楼面价为4606元/平方米，相比去年同期的3395元/平方米，增长了36%。其中六环外住宅用地的楼面价为2853元/平方米，相比去年同期的1061元/平方米增长了1.7倍。
中广信认为，今年一季度土地市场成交量的大幅度攀升，主要是受到去年房价涨势迅猛，所以政府调控策略改变，土地供应由紧缩增量转向放开闸门，使得去年底入市土地量大增，以缓和供需矛盾、调节房价。经过相应土地上市程序，大部分集中在1月份成交。
从北京18个区县的土地成交情况来看，北京外拓尤其是向东部拓展的态势非常明显。具体表现为远郊区县（如大兴、顺义、昌平等）和东部的朝阳区域共同构成了07年土地交易的主要区域，其中大兴区域去年共成交5宗住宅地块，总占地面积达到了203.98万平米，为各区域之最。而宣武、崇文、东城和西城四个城内区域则没有住宅成交。
从图表5-2来看，总体来看，目前大部分区域楼面均价在3000-4000元之间，朝阳的成交金额和平米楼面价均为最高，分别达到了93.52亿元和5873.5元/平米。其次为南部大兴区域，成交金额和平米楼面价相对较低，分别为48.95亿元和3903.98元/平米。最低为平谷和延庆区域，平米楼面价分别为1086和1292元/平米。
另外，今年一季度成交土地的实际价格与招标起始价相比均整幅达到47%，其中房山、顺义、海淀和通州增幅均超过100%。中广信认为，该信号充分说明开发商对以上区域后期市场成长潜力看好。

五．08年后期市场展望
北京的房地产市场经过了风云变幻的07年，对于已经到来的08年，充满疑惑：楼市是否就此出现拐点，房价终将被打压下去么？一切现象的背后总有它的原因。北京拥有良好的经济基础和人口支撑，北京政府在建设规划方面不断加强，无论是“京津双中心”建设还是“环渤海经济圈”向国际化迈进的步伐，均让人对北京的明天带有美好的企盼。
在北京房地产市场方面，政府依旧会巩固07年的调控成果，无论是行政、税收、信贷还是保障房建设，都将会有持续的调控力度，继续落实中央精神。故而，08年的市场，土地、开发商、二三级市场交易都会愈发规范化，刚性需求将会是市场的主要支撑。

中广信认为，2008年后期北京市场将具有如下特点：

一）2008年依然是政策调控执行的一年，行政、税收、信贷等方面的调控将继续，诸多政策将落到实处。
行政方面--市场交易秩序的整顿继续加强
八部委房地产市场交易秩序专项行动的整顿工作将在08年继续进行。汪光焘部长强调了明年还要继续深入开展房地产市场交易秩序的整顿工作，市场交易秩序的整顿已经与稳定房价的“大政方针”联系起来。
在2008年的市场秩序整顿中，开发商“捂盘惜售”、“囤积房源”等“恶意”推涨房价的行为将被严格查处，而拒绝接受公积金贷款、合同欺诈以及市场参与者与开发商联手串谋垄断房源的行为，都在“严打”之列。
税收方面--对不动产税的征收将被提上日程
税收政策将是2008年楼市调控不可或缺的手段。汪光焘部长在全国建设系统工作会议中强调：“要实现‘引导住房消费需求’目标，必须‘合理增加房产的持有成本’”。
财政部、国税总局已经决定在2008年推进财产税的改革问题，而国税总局局长肖捷已经表示，2008年工作重点是，将着力抓好地方税制改革，努力构建以财产税、资源税等为主体的地方税制体系，研究推进以房地产税制为重点的财产税改革，改革资源税制度，加大保护资源的力度。
信贷方面--加强非交易类贷款政策的“紧缩
2007年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是中国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着2008年持续加息、放宽汇率波幅、调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。2008年抑制国内经济过热和通胀仍然会是央行货币政策的首要目标，持续加息的预期空间仍会很大。

二）自住需求突显，90平米以下供求增多
目前在我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，他们是购买商品房的主力军。处于1985-1999年的第二波人口出生潮的80后一代，仍将涌动出巨大的住房需求。而今，整个中国正处于人口红利最丰厚的时期，北京自住需求将会成为购房主力，刚性需求会愈发突显。
同时市场上90平米以下的商品房无论是供应量还是成交量都会相应上升。2008年，抑制高端物业需求和投资需求是持续的调控目标。并且随着“90/70”政策的落实，新推出的商品住宅项目中，满足自住需求的中小户型将大大增加，而大户型则会买少见少。2008年市场将出现两极分化的现象：一方面中小户型项目的价格会相对平稳，不会出现大幅增长；另一方面，大户型及别墅产品的价格则会不断上涨。

三）政府依然会加大对保障性住房的供应
“坚持保障生存性需要、支持自住性需要、引导改善性需求、抑制投资性需求、遏制投机性需求”将成为2008年房地产调控的基本原则，在这一主旨之下，住房保障体系的建设工作仍将成为2008年的首要重点。截止到2007年10月底，纳入廉租房保障的家庭为6.8万户，占总量的5.5%。对于中低收入人群的住房问题，汪光焘部长在部署工作时提出了两种思路，一是限价商品房、二是鼓励发展政策性租赁住房。

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