2008年写字楼租赁市场发展趋势解析

    2008年下半年以来，环市东一带二代写字楼比较集中的区域，租金出现了下降现象：部分写字楼租金下降5－10％，部分写字楼则采取变相降租金的方式，延长租客的免租期。　

    业内专家认为，今年以来，耀中广场、维多利广场等大量第三代写字楼陆续交楼，广州写字楼租赁市场竞争加剧，很多大租客从原东山区的二代写字楼区搬到天河的三代写字楼区，租赁市场重新洗牌，竞争力不够的二代写字楼只能降低租金以吸引租客。　

    租客迁移迫使租金下降　

    据了解，今年广州出现了比较明显的租客迁移现象，多数从环市东迁移到天河区，当中有不少是大租客，租用写字楼面积在几千平方米左右，例如索尼、阿迪达斯、德勤会计师事务所、普华律师事务所等。　

    大租客的迁移，除直接产生空置外，还会使写字楼的吸引力下降。中原地产写字楼部营业总监朱辉说，为了重新吸引租客，原东山区的一些写字楼开始减租，租金下降幅度在5－10％左右。一些写字楼则采取延长免租期的做法，变相降低租金。之前一般免租期都为2个月左右，现在出现了3个月甚至4个月。朱辉表示，为能更快找到租客，一些写字楼业主采取了给中介增加佣金的办法。　

    中立地产董事总经理文志坚介绍，环市东一带的写字楼，在大量租客迁移的情况下，空置压力大大增加。原租金水平和中信接近，达到140－150元／平方米／月的写字楼，现在只有100－110元／平方米／月。至于散卖的写字楼，因为有众多小业主，为了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少写字楼下降了15－20％。　

    竞争加剧导致重新洗牌　

    戴德梁行统计数据显示，到2007年年末，广州甲级写字楼租赁市场新增供应量将达71.7万平方米，相当于过去8年的总供应量。据统计，2007年陆续有粤海天河城大厦、耀中广场、合景国际金融广场等，近10个写字楼项目交付使用。这些写字楼全部位于天河区，因为硬件配置远胜原东山区一带的甲级写字楼，被看作三代写字楼。　

    朱辉认为，这些新交付使用的写字楼，租金要求多在150－220元／平方米／月之间，拉升广州今年写字楼的整体租金。但因为供应量庞大，所以会导致竞争加剧、租赁市场重新洗牌：天河区第三代写字楼强大的竞争力，吸引大租客不断地集中在天河区，二代写字楼集中的区域则会受到连锁打击，租金出现下滑。朱辉估计，这些新交付使用的写字楼，市场要用一年时间消化，所以这一洗牌过程会在2008年结束。　

    文志坚表示，这一次租赁市场的重新洗牌，从今年的下半年就开始。主要是天河区上半年交付使用的大型写字楼，要经过2－3个月装修，企业才能搬进去。　

    朱辉介绍，目前广州写字楼租金回报为8－9％，最高的为12％，回报水平过高，并不是健康的市场。从国内外的市场来看，租金回报在6％左右，才是真正健康的写字楼市场，这次市场降租，是走向健康的一个表现。