2008年中国房地产发展趋势解析

    2008年是我国经济社会又好又快和谐发展的关键一年，昂首迈入改革开放30周年和即将迎来 2008年北京奥运会的中国将在大踏步改革、开放、发展、变革的同时，加速市场经济发展，更好和更快的融入到世界经济的一体化发展格局之中。我国既是一个发展中的大国，又是一个经济转轨中的大国，转变经济发展方式的着力点应该是：调整经济结构、优化产业结构、合理制度安排和协调持续发展。作为国家“十一五”期间重点发展的房地产业，要加大力度贯彻实施党的十七大提出的“住有所居”的战略目标，确保在新的一年里房地产业健康、稳步、规范、和谐的发展。

一、新一年房地产业发展的背景和环境

    国家此轮宏观调控实施多年，针对我国房地产业健康稳定发展的开发、融资、利税、土地和销售等方面的政策多次出台。虽然对我国此轮房地产的可持续发展起到了导航作用，但房地产业投资过大，商品房结构不合理和房价涨幅过快过高的情况仍没有在产业快速发展中从根本上得以改变。因此，新的一年里要使政府宏观调控、房产各项新政和党的十七大提出的“住有所居”真正得到落实，就应对新一年我国房地产业的发展背景和环境进行认真的分析和研究，从而有的放矢的对症下药，确保我国房地产业发展方式得以合理转变，为我国经济社会的又好又快发展做出应有的贡献。尽管外商投资中国房地产市场热情不减，但中国颁布的新版《外商投资产业指导目录》则显示，房地产业已被列入限制外商投资产业目录。2008年1月1日开始实施的我国新版《外商投资产业指导目录》。根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二极市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。国家统计局数据显示，2007年前三季度，我国完成房地产开发投资逾1．68万亿元，房地产开发企业资金来源约为2．54万亿元，其中，利用外资423亿元，增长60％多。不难看出：房地产业此次被列入限制外商投资产业目录，对2008年遏制部分城市虚高房价将具积极意义。

1．我国经济还将继续保持高增长的发展格局

    根据深入的国情分析和科学的比较研究，得出的结论是我国经济未来仍将保持近10％的增长速度 20至30年。与此同时，如果说我国的经济发展是一个不可阻挡的态势的话，随着产业结构、人口结构和经济发展的调整，对土地的需求仍是不可阻挡的，我国粮食安全保护耕地与经济结构调整对土地需求的瓶颈矛盾将更突出，它将对我国房地产业的发展带来持续的压力。

2．贯彻和实施十七大报告提出的“住有所居”的既定目标

    刚刚闭幕的党的十七大，首次将“住有所居”与学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养并列为我国加快推进以改善民生为重点的社会建设重要目标。改革开放以来，我国房地产业发展可以用史无前例来加以形容，中国人的居住条件在经济发展和房改推广的过程中得到了明显的改善。据建设部的统计数字表明：从1993年到党的十七大召开，全国人均住房面积已经从 17．8平方米增加到28平方米以上，城镇居民的住房条件大都得到不同程度的改善。根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入困难家庭。

    国家统计局发布的数据显示：我国今年前三季度社会消费品零售总额同比增长15．9％，比上年同期加快2．4个百分点。我国消费水平以较快水平增长，成为了新一轮推动经济平稳快速发展的重要因素。与此同时，消费的增长和消费水平的提高将进一步促使我国人民对购买商品房和改善居住环境的潜在需求增加。我国消费增长和商品房购买力提高的最大推动力是居民收入的持续增长，尽管居民收入实际增速仍小于GDP增速，但二者的差距正在缩小。同时，居民收入增至一定水平后，消费结构开始转变，消费规模在结构转变的带动下增大了。并且国家鼓励居民消费的政策力度加大，居民消费热情不断增长。另外，国家社保体系，住房公积金制度的日益完善，工资形成机制改革开始启动，使人们对未来消费和购房的风险预期降低，对收入增加和平衡风险的预期提高，银行储蓄资金和股市获利资金也逐渐开始向消费、购房和投资领域转移。

二、新一年房地产业发展的预期和责任

    党的十七大报告中有许多关于我国经济和社会发展的新提法，从房地产业发展的角度出发主要是三个方面：一是总体而言，十七大文件提出我国经济要保持又好又快发展，即目前我国的政策仍是以经济建设为中心，但同时要以改善民生为重点。这就要求房地产业也要做到又好又快的发展，在保持健康发展的同时，为民生事业和土地生态和谐发展作出贡献。二是十七大报告提出的改善民生方面的另一个重要内容是实现“住有所居”。这体现了我们党和政府对于住房保障的关注。第三是在生态文明方面，房地产业与生态挂钩的具体体现是走绿色发展之路，并着力构建具有中国特色的住宅建设和消费模式。

1．新一年房地产业发展的预期

    近年来，政府出台的一系列针对房地产市场的宏观调控“组合拳”可谓严厉，然而全国房地产业投资依然居高不下，商品房价格依旧继续呈现上涨态势。国家统计局最新公布的数据显示，2007年第三季度末，70个大中城市房屋销售价格上涨8．2％，新建住宅价格上涨 9％，这一数字达到了近年来的最高点，表明了政府2008年的调控任务仍很艰巨。有人利用市场供求理论来分析我国房地产市场的价格现象，认为价格快速上涨就是因为供求矛盾加大，严重供不应求所致。实际上，供求的不平衡只是表面现象，更核心的原因在于消费者对市场的预期。投资者投资房产的目的是什么?当然是为了以后卖出获利。自住者购买的目的虽然首要是解决居住问题，但房屋的保值增值功能也不可忽视。“十一五”期间，尽管政府通过各种房产新政和强力措施，试图改变房价不断上升的态势，但市场普遍的预期却是未来市场价格会涨，而不是跌，这与政府的意愿和稳定房价的调控目标形成错位。虽然，这并不说明政府没有能力影响市场，关键是产生影响的方法、对策、方式和手段是否完全到位或对路。

    2008年北京奥运会的举办和我国经济持续又好又快的发展，使人们对新一年的房地产业发展仍存在较高的增长预期，要改变各地房价继续快速上扬的势头，政府部门当年的首要任务就是努力通过有效的措施和科学的方法来改变人们对未来市场供求的预期，从而达到稳定房价和降低涨幅的目的。值得注意的是，政府最新出台的若干政策和措施已然出现了新的亮点，即通过连续出台重量级的调控措施，以求改变市场对房地产业的过高预期。事实上，不少一线大城市房地产市场已先后进入了观望周期和调整状态。我国从出台的这些措施当中，可以清晰看到2008年宏观调控的轨迹。一是国务院发布24号文，强调政府的住房保障责任，着力解决低收入家庭的住房问题。二是央行宣布提高居民购买第二套房的首付比例和利率水平，通过限制银行对购房者的资金支持，来影响未来一段时间的市场供求关系，从而达到控制房价之目的。三是物业税将加快“空转实”的运转，和以往在生产流通环节加税不同，物业税是保有环节的税赋。任何炒房者和购房者都会因为顾忌到囤房成本而改变购房愿望。

2．新一年房地产业发展的责任

    和谐发展不仅是指和谐社会，也指科学发展。我国正处在一个前所未有的经济发展的繁荣时期，这是我们遇到的不可多得的良好发展机遇。随着一系列调控政策的出台，我国房地产业协调、持续、和谐发展前景总体向好。目前房价涨跌已经成为人们所关心的事情，房地产增长进入了一个周期性的调整期。如果经济增长对房地产投资和消费过度依赖，那么经济快速增长的势头就难以持续下去，这不仅影响了经济增长的平衡，而且还潜伏着巨大的金融风险。房地产业是引起国内投资过热的主要因素之一，如果整个房地产业的增长不能实现“软着陆”，中国经济的软着陆就成为一句空话，所以这是一个关系到我国经济可持续发展的问题。房地产的发展还涉及到一个经济发展的问题。现在我国从城市规划到楼盘的设计，都存在着一个粗放而不科学的现象，城市规划的制定者和房地产开发商都比较缺乏一些基本的理念，这是一个是否具备长期有效的规划机制的问题。从宏观上讲，这也体现了一个国家在城市化和城镇化进程中的发展方式，关系到整个社会的有序与和谐发展。

三、控制房地产金融风险和美国房价下跌对我国的影响

1．加大控制房地产金融风险的力度

    随着我国房地产开发规模的不断扩大和商品房价格的不断上涨，金融风险的控制与防范已成为房地产调控的首要任务。2007年9月，中央银行和银监会联手下发了《关于商业性房地产信贷管理的通知》，其核心内容是正式规定消费者在购买第二套住房时房贷的首付比例提高至40％，贷款利率不得低于中央银行同期同档次基准利率的1．1倍。2007年11月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》。引起地产界震动的内容是规定土地招拍挂的受让人必须按约定付清出让价款后，方能进行土地登记，并领取国有建设用地的使用权证书。由此可见，我国政府已充分感受到房地产领域的金融风险。由于流动性过剩，我国商业银行有了扩大信贷的强大内在动力。他们必然盯住资本相对密集、资产相对优质和利润水平相对较高的房地产业，力图通过大量的房地产贷款来拓展和壮大自己。对房地产开发商来讲也正中下怀，当然资金多多益善。当前，我国房地产开发投资仍然偏重于依赖银行贷款。部分地区房地产开发贷款需求上升，贷款规模越来越大，使得房地产市场波动的风险逐步集中于银行体系。最终结果是形成你中有我和我中有你多元化利益资金链，严重影响国家对房地产金融的调控，这种现象预计将在 2008年政府对房地产金融的系列新政的实施和实践后得以根本性的改变。

    按照我国银监会的个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的 50％比重。但是，目前国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，其中相当一部分人是很难满足这一基本标准的。此时，就出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的市场现象。由于目前国有银行或股份制银行在国内银行体系中占有很大比重，为了追求自身的短期效益，这些银行往往会盲目扩张住房按揭贷款。他们不仅采取各种方式来放宽个人住房按揭贷款者的市场进入标准，而且还可能以金融创新的名义变相放大个人住房按揭的贷款风险。在这种情况下，有可能会进一步放大我国住房按揭贷款的潜在风险，并最终导致这种风险的越来越大。因此，在新的一年里金融系统要通过规范和制度来进一步防范金融风险，以确保我国房地产市场的健康持续发展。

2．美国房价下跌对我国经济发展影响有限

    如果美国2008年的经济因房地产市场泡沫破裂而陷入衰退，对我国经济将会产生一定的影响，但这种影响不会很大，甚至不完全是负面的。如果因房地产调整引发经济衰退，会因为美国消费需求下降影响中国对美国的出口，但中国对美国出口的商品大都是一些生活必需品，属于低档次商品，在经济衰退的时候这些商品的需求可能会更大，而且中国出口地已经分散化，对欧洲和其他地区出口比重不断增加，当今欧洲已取代美国成为我国的第一大出口贸易伙伴，因此美国此轮可能发生的经济衰退未必对我国出口造成很大的打击。并且，我国的经济周期与美国的经济周期并不同步，我国当前面临的是流动性过剩引起的经济过热和通货膨胀趋势，政府宏观调控的重点是遏制贸易顺差增长过快和人民币的快速升值。所以美国经济适度降温对我国政府控制经济过热，降低国内通货膨胀反而有一定帮助，而且逼迫我们企业将业务重点从出口导向转移到内需拉动上来，将投资转向非贸易品部门，从而从根本上有助于转变我国的经济发展模式。

    与此同时，除了出口、投资也是拉动我国经济增长的重要力量。我国房地产业、基础设施、建筑建材以及服务业的投资是面向内需的，它们可以说基本上不受美国消费需求状况的直接影响。而我国政府对投资支出具有很强的自我调控能力。所以即使我国的出口增长出现了较大幅度的下降，政府也可以通过放松投资调控力度和运用人民币升值等政策合理引导我国企业扩大向非贸易品部门的投资来拉动经济扩张，政府本身还可以扩大对卫生医疗、基础设施、普及教育、改善环境以及社会保障等方面的公共支出，这些投资扩张将可直接的抵消因美国消费需求下降可能对我国经济所产生的负面紧缩效应。由此可见，虽然美国是世界经济发展的火车头，美国经济的表现对整个世界经济发展具有举足轻重的影响，但只要我们认真地加以研究，积极地寻找对策，我们就可合理避免因美国房价下跌导致的经济衰退对中国经济和房地产业发展的冲击。

四、力推保障型住房发展和加快住宅工业化建设

    2008年我国政府将倾注更大的精力和财力来解决住有所居的住房保障工程。具体而言就是要通过健全平价房和廉租房的建设和开发来解决低收入群体的保障型住房问题。新的一年里，随着我国保障型住房的政策实施，廉租房覆盖将逐步从解决最低收入群体住房逐步过度到低收入群体住房，并将采取积极措施确保各级政府，尤其是市县两级政府抓落实。而国家将从政策措施上，多方面为廉租房制度提供支持和保证。在房地产业健康持续发展和国家积极提倡节能减排的关键时期，房地产住宅工业化建设也将从试点进入推广阶段。

1．确保保障型住房的建设目标的实施到位

    从某种意义上讲，经济适用房和廉租房制度的建设过程，也就是政府职能转变的过程。因为从整体而言，这将从一个方面推动我们的地方政府从单纯经济建设型政府逐步转向公共服务型政府，实现政府职能的真正转变。保障性住房的建设从土地划拨、资金投入等方面看完全是政府行为，但在具体的建设环节，当前的通行做法则是交由开发商进行开发。虽然各地政府都对保障性住房的利润率作出了严格的规定，但无论如何，开发商总是要赚钱的，一些开发商更是为提高利润率而偷工减料，导致一些保障性住房质量不合格，甚至存在严重安全隐患。为解决这一难题，新的一年里政府将可能尝试新的经济适用房建设方案，即绕过房地产开发商，由相关政府部门直接将经济适用房项目交由建设单位施工建设。这其中，如何最大限度的合理节约成本，将成为保障性住房建设新模式中重点考虑的问题。

    作为政府对低收入无房户提供的具有公共产权的房屋，廉租房最大的特点是政府供应并提供资金补贴，供应对象是人均收入偏低的无房户。由于其用地较少，成本较低和可反复使用的特点，被认为是各种住房保障制度中最经济、最公平和最能满足城市低收入者住房需求的一种有效途径。廉租房制度的基本政策框架是，为住房困难的低保家庭和无力购买经济适用房的低收入家庭发放租赁补贴或提供廉租住房。2008年廉租房将实施大扩容，少数未建立廉租房制度的地级以上城市近期都要建立。新的一年里，廉租房制度的建立与推广已无悬念，解决困难群众的住房问题真正成为了各级地方政府的工作重点之一。到“十一五”期末。我国廉租房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。各地将根据经济社会发展水平等因素，通过统筹研究，科学确定，合理施工来确保廉租房的质量和保障标准。政府将通过新建、收购、改建及社会捐赠等方式多渠道和多方式的筹集房源，努力增加廉租房的有效供给。各地政府将通过提高土地出让净收益和公积金净收益用于扩大廉租房保障资金的比例，确保保障资金来源的畅通。

2．通过加快住宅工业化建设提高住宅综合性能

    随着我国经济增长方式的转变和节能减排基本国策的确定，我国住宅建设正面临着由“量”到“质”的深刻转变时期，要想在21世纪初跟上和接近国际住宅建设的步伐，工业化是住宅建设现代化的根本标志。所谓住宅工业化，就是建筑商在工厂生产修建住宅所需的部件模块，然后运送到工地搭建。传统的住宅建筑方式以劳动密集为主，资源消耗较大。而房屋建造工业化可以提高工作效率3至4倍，工程周期缩减，人力成本降低，最多时现场工人可减少90％。更为重要的是，住宅工业化可成为推进节能降耗的重要手段。建设部试点住宅工业化推广项目的相关统计资料表明：住宅的预置率一旦达到37％，就能节约用水36％，节约用电31％，同时降低噪音。钢模板等重复利用率大大提高，建筑垃圾减少83％，材料损耗减少60％，建筑节能50％以上。目前，国内建筑节能已从试点起步阶段进入了全面强制实施阶段。推广住宅工业化将有助于既定目标的实现和落实。

    进入21世纪，经济发达国家和地区的住宅工业化已成为发展潮流，从日本、美国、德国和香港等国家和地区住宅工业化发展的经验可以看出，通过建筑体系标准化，技术应用集成化建造的住宅，既能满足市民多样化的住宅需求，更能从根本上提高住宅的综合性能。特别是住宅工业化在提高住宅结构安全性、防火安全性、耐久性、日常维护管理方便性、保温隔热性能、空气环境性能、采光照明性能、隔音性能等方面，都具有相当作用。而我国的住宅建造技术仍处在极度落后的状态，基本生产方式仍然是手工操作的湿作业劳动，劳动生产率只相当于先进国家的七分之一，产业化率为15％，增值率仅为美国的二十分之一。国务院为此专门颁发的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，明确要求用现代科技对传统的住宅产业建设进行全面和系统的改造，提高工业化水平和科技含量，提升综合性能。2008年，国家将在扩大住宅工业化试点城市的基础上进一步加大我国住宅工业化的开发区域和建造面积，为“十一五”期间我国住有所居和节能减排作出应有的贡献。