源于深圳楼市的降价潮，似乎正在向其他城市蔓延。而近日万科在广州、深圳乃 至上海楼盘的降价，更是给了年末的房地产市场以沉重一击。
　　万科低至１５％～３０％的降价，幅度不可谓不深。最重要的是，万科作为标杆 企业率先全线跳水，给其他地产企业造成了极大的压力。作为回应，以万科为代表的 地产上市公司股价，继续直线下跌。
　　最先感应楼市降温的是二手房。据２１世纪不动产监测，８月至１１月，深圳二 手房成交量逐月递减，二手房价环比出现下调，其中１１月份二手房价格环比１０月 下降超过１７％。与此相伴，曾经多过米店的二手房中介门店数量也剧减。同时，９ 月以来的一手商品房销售面积，环比直落。
　　楼市拐点之说，早已四处传扬。但２１世纪不动产分析师认为，截至目前，我国 房地产并未形成全面拐点，而断定房地产市场即将崩盘的说法显然是夸大之辞。
　　首先，深圳、广州和上海，降价或低价开盘的楼盘，仍只是少数。根据媒体报道， 近期降价的楼盘在深圳、广州均不超过１０个。上海亦只是少量楼盘低价入市或变相 打折，多数楼盘在观望，甚至还略有上涨。远不能得出这些城市的楼盘正全面降价的 结论。
　　其次，深圳、广州和上海目前的降价，更多是高速上涨后的一种正常回落。上半 年，深圳曾经在５个月的时间内房价涨幅超过５０％。广州和上海也呈现非理性上涨。 这种上涨是不可能持久的。目前这几个城市房价的下降，是一种暴涨之后的调整。
　　再次，房价回落是过于旺盛的投机需求被挤压的反映。尤其是深圳，去年底以来 的房价暴涨，很大程度上是以投机性炒作为主拉动的上涨，这必然会遭到严厉调控。 事实上，深圳市部分商业银行自７月起停止二手房按揭贷款，央行、银监会９月底发 布房贷新政，打击最大的就是投机性购房者，也正是这些投机性购房者的抛压，加速 了房价的下滑。
　　据此，２１世纪不动产分析师认为，深圳、广州和上海少数楼盘价格的下降，二 手房市场环比量价齐跌，并不表明我国房地产市场全国拐点的到来。支撑房地产市场 “上行”的几个关键因素，并未发生根本逆转。
　　其一，是人民币升值。未来可以预见的两三年内，人民币仍将维持在上升通道。 这一点已成定论，而人民币升值是不动产升值的内在推动力之一。其二，城市化进程 并未显著放缓，更未停滞。城市化是推动住房需求、拉动房价的强大动力之一。其三， 房地产市场仍将受惠于人口红利。其四，流动性过剩的矛盾并未得到根本解决。逐利 的资本仍将在向有较高回报的房地产市场，寻求投资机会。其五，系数较大的贫富差 距，在较长时期内依然存在。收入差距过大，或者说高收入人群是拉动房价上涨的原 动力之一。
　　２１世纪不动产分析师称，以上五个因素，尚未有确切证据表明，在未来两三年 内会发生根本变化，而它们是支撑房地产“上行”的重要基础。局部的、周期的、短 时期的正常调整，不足以改变这种轨迹。
　　根据２１世纪不动产的监测，北京楼市一二手房虽然成交量环比有所萎缩，但价 格未见大的调整。未来两月，北京楼市将有可能以观望态势为主，不排除少数项目受 制于开发商的压力而下调售价或低价开盘，但北京房价全面下降的可能性不大。
　　２１世纪不动产分析师再次提醒，虽然楼市拐点说一时盛行，但必须警惕的是， 要提防观望之后被抑制的购房需求的释放。经验表明，这种需求的集中释放对房地产 市场的正常健康发展是有害的。