随着宏观调控持续深入，北京楼市的投资风险不断累积，此前在楼市扮演着领涨 角色的单价２万元以上的高档房，从下半年以来出现了涨幅减缓甚至涨停的局面。
　　日前，对八个典型区域代表楼 盘的调查显示，在一手房疯涨的背景下，下半年２万元／平米左右的二手房平均涨幅 不足１０％，而且大部分被调查的二手房源在１２月初还出现了涨停的局面，少数楼 盘的成交价格甚至出现下降趋势。
　　本月高档二手房成交量迅速下降
　　据统计资料分析，至１２月上半月，除郊区的 二手别墅外，单价在２万－３万元／平米之间的高端二手房，有七成是集中在以下六 大板块：ＣＢＤ、紫竹桥、朝阳公园、东直门、金融街和中关村，其他区域的二手房 价格多数在２００００元／平米以下。
　　从富力城、世纪城等８个典型楼盘价格的综合变化上看，下半年房价（报价和成 交价）上涨较快的月份集中于９月—１１月，值得注意的是，这期间报价与成交价之 间的差额较大。而７月、８月份房价的涨幅相对较温和，１１－１２月份的房价则基 本持平。同时，虽然１１月、１２月阳光丽景、富力城的报价上涨，但其成交价并未 上浮，甚至有公司称成交价有所下降。
　　从北京市代表性的８个高端楼盘的价格调查显示，目前的二手房市场的价格明显 呈现涨停的态势。据鑫尊置地公司在各个分公司的业务员反映，本月以来，高端二手 房的整体成交量明显迅速下降，买卖双方的交易意愿都明显下降。
　　１０月报价与成交单价差距扩至两三千元
　　通过今年下半年单价在２万—３万元的高端二手房业主报价及实际成交价的变化 可以看出，下半年高端二手房价格呈现出三个特征：虽然每月的报价与成交价的涨幅 不一，但在１１月前都保持了上涨的趋势；在单价方面，业主报价与实际成交价之间 一直存在１０００元－１２００元／平米左右的差距，但在１０月份前后，部分楼盘 的报价与成交价差距拉大到２０００元－３０００元／平米，如世纪城三期、蜂鸟社 区和富力城；无论是每月的环比还是总体涨幅，业主报价的涨幅均高于实际成交价的 涨幅。
　　总体涨幅方面，８个典型项目１２月份的报价平均为２３１８５元／平米，比７ 月上涨了７．４％；而实际成交价为２１９５５元，仅比７月上涨了６．８％。这表 明，虽然实际的成交价没有出现明显的上涨，但是业主的预期仍然比较高。不过，９ 月份以后，业主报价与实际成交价的涨幅均出现放缓的趋势，比如报价方面，９月环 比涨幅为１．８９％，１０月环比涨幅下降至１．５４％；实际成交价的涨幅也由９ 月的１．８％下降为１０月的１．４８％。
　　房贷新政使业主报价涨幅趋缓
　　实际成交价方面，参与本次调查的公司认为，成交价的变化与市场变化、业主的 预期以及交易双方的博弈息息相关。首先，目前整体二手房市场中，虽然随着房源的 增加，供需比例有所缓和，但是卖方仍然占据着主导地位，报价的不断走高自然带动 了成交价的上涨；其次，由于高端房产一般总价比较高，在交易双方谈判时，买方往 往具有一定的议价空间，因此最后的成交单价一般要比业主报价低１０００元／平米 左右。
　　而９月末出台的房贷新政是使此后业主的报价涨幅出现趋缓，实际成交价也出现 相同轨迹的一个重要影响因素。这表明在２００７年全年宏观调控不断趋紧的形势下， 下半年二手房房源放量明显增多，加上９月后客户持币观望情绪开始形成，因此，在 实际的议价过程中，买方的话语权得到了一定的增强，经过交易双方的博弈，实际成 交价低于报价的涨幅。