距离2006年结束还有几天，从目前的数据来看，全国大部分城市房地产业无论交易量，还是交易面积都在下降，深圳也不例外。

    一手市场供需均下降价格涨三成

    根据美联深圳市场研究部的统计，2006年1-11月深圳一手房成交金额为580.46亿元，同比2005年1-11月559.66亿元上涨3.72%。同期成交宗数和成交面积分别为66980宗和632.64万平方米，同比2005年1-11月的89454宗和804.29万平方米减少25.12%、21.34%。本年度成交金额的上涨主要是由于房价飞涨带来的，而非成交量的增加。在新增面积方面，2006年1-11月深圳一手住宅批准预售面积为6201781.6平方米，占同期深圳一手房批准预售面积的91.43%。同比2005年一手住宅6466642.43平方米减少4.1%。2006年1-11月一手住宅新增供给套数为62008套，同比2005年71444套减少13.21%。综上，2006年1-11月一手住宅的供给和需求同比去年均呈现下降的局面，预示着深圳楼市进入盘整期。

    尽管一手住宅供需均下降，但价格却同比上涨了超过三成。2006年1-11月深圳一手房均价为9175.18元／平米，同比2005年1-11月6958.42元／平米上涨31.86%。深圳的房价高或不高，用不同的衡量标准会得出不同的结论。但房价升幅过猛，却是个不争的事实。关内新项目有限，价格自然不会降低。这样的溢出效应带动了关外房价，加上关外项目自身的炒作，价格被抬高甚至出现泡沫的成分。由于市场自身的价格盘整，目前房价增幅已趋缓。

    二手楼租金售价比拉大

    2006年1-11月美联三级市场成交均价与同比走势可以看到，2006年除了2月份之外，其余各月的成交均价同比均有20%以上的涨幅，其中7月以及10月的成交均价同比涨幅接近40%。全年成交均价为8300.60元／平方米，同比上涨24.2%。横向比较上海的二手房指数下跌的情况，深圳二手房价何以能够出现如此的高涨情绪呢？美联物业深圳市场研究部认为，二手房价出现如此快的上涨，一手价格的上涨有很大的原因。以南山区为例，自2005年底其价格出现突破性上涨之后，南山中心片区以及蛇口片区的二手房成交均价亦出现了大幅上涨。以美联物业选取的蓝筹物业钰龙园为例，2005年11月份其成交均价为7228.20元／平方米，2006年10月其成交均价已经上升到9069.80元／平方米，涨幅达到25.5%，与2005年年底至今的一手房价呈正比走势。其次，在目前二手市场供需不平衡的大环境下，针对二手交易环节的税收政策对业主放盘价格的促升。

    尽管成交价上涨凶猛，但是从租赁市场上看，却看不到一点“凶猛”的影子。美联蓝筹物业监控显示，深圳整体2006年租金水平基本与2005年持平。美联研究部认为，价格的过快上涨各方面过多的炒做应当承担主要责任，这些炒家也是造成楼市泡沫化的责任人之一；而租金持续平稳也说明了普通居民的承受能力有限，其收入情况并没有随着房价上涨而增加。

    关外成交赶超关内

    关外由于土地资源丰富、价格洼地优胜、规划前景和追涨效应，使得关外成交在一手市场上成为主力；二手整体上与关内二分天下。关外土地楼面地价目前平均在3000元／平米以上，加上高层建安成本、人力成本、营销费用和社会平均利润率等，静态售价起码为7000元／平米以上。从成本法角度考虑，要使得拍卖土地上建造的商品房楼价短期内下调有一定困难。尽管价格上涨，但由于新增商品房主要集中在关外，导致关外继续成为一手房成交的主战场。

    11月二手市场上，关外的龙岗、宝安两区成交套数甚至占据了全市成交套数的65%，一洗往日为关内成交附庸的颓态，一跃而成目前深圳二手楼市的主宰。美联物业深圳市场研究部认为，造成目前这种情况有以下几个因素：首先，关外一手楼市在2004年后开始崛起，目前二手楼市的发展亦是情理之中；其次，由于关内房价的快速上涨，使得购房者选择价格相对较低的关外二手楼；再次，自2005年以来，关外一手楼市均价也出现了较大的上涨，随着调控的进一步深入，一些投资者出于对未来前景的担忧的因素开始集中放盘。从目前宝安区的挂牌情况上看，多是位于宝安中心区的天悦龙庭、尚都等新盘，可见这些片区的炒风之盛。炒家云集在一时可促进所在片区的楼市发展，而长期却并非利好。