江苏省房地产行业2008年第一季度跟踪研究报告

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江苏省房地产行业2008年第一季度跟踪研究报告目录
第一章  一季度江苏省房地产行业经营环境分析 10
一、一季度江苏省经济情况分析 10
（一）地区生产总值（GDP） 10
（二）消费品价格指数（CPI） 10
（三）工业生产 10
（四）固定资产投资 10
（五）消费品市场 10
（六）对外贸易 11
（七）城乡居民收入 11
（八）企业景气指数 11
二、一季度信贷金融环境分析 11
（一）一季度信贷增幅显著回落 12
（二）紧缩信贷政策仍将延续 12
三、3月份国房景气指数小幅回落 12
四、3月全国70个大中城市房屋销售价格概况 14
（一）3月新建商品住房销售价格概况 14
（二）3月二手住房销售价格概况 14
（三）3月非住宅商品房销售价格概况 14
第二章  一季度江苏省房地产投资情况分析 18
一、一季度江苏省房地产开发完成投资情况 18
（一）江苏省房地产完成投资情况分析 18
（二）江苏省房地产开发季度完成投资情况 19
二、一季度江苏省房地产投资结构分析 21
第三章  一季度江苏省新建房屋销售情况分析 23
一、一季度江苏省新建房屋销售面积分析 23
二、一季度江苏省新建房屋销售额分析 24
三、江苏省各类新建房屋平均价格状况 26
第四章  一季度房地产行业及金融政策分析 29
一、国务院组建“住房和城乡建设部”深入住房改革 29
（一）事件 29
（二）政策背景 30
（三）政策影响 30
二、财政部、国家税务总局降低保障性住房税率 31
（一）事件 31
（二）政策背景 32
（三）政策影响 32
三、《经济适用住房开发贷款管理办法》支持住房保障建设 33
（一）事件 33
（二）政策背景 35
（三）政策影响 35
四、《关于促进节约集约用地的通知》促进集约用地 37
（一）事件 37
（二）政策背景 39
（三）政策影响 39
五、上调存款准金率，从紧货币政策抑制房地产信贷 40
（一）事件 40
（二）政策背景 40
（三）政策影响 40
六、商务部进一步防止热钱炒中国楼市 41
（一）事件 41
（二）政策背景 41
（三）政策影响 42
七、证监会禁止开发商IPO募资用于囤地 42
（一）事件 42
（二）政策背景 43
（三）政策影响 43
八、行业政策导向分析与预测 43
（一）继续贯彻从严从紧的土地政策 43
（二）金融调控政策依然从紧 44
第五章  一季度江苏省房地产行业各细分市场分析 45
一、江苏省土地市场分析 45
（一）江苏省土地市场长期供需分析 45
（二）江苏省土地市场短期供需分析 46
二、江苏省住宅市场分析 48
（一）江苏省新建住宅长期供需分析 48
（二）江苏省新建住宅短期供需分析 50
三、江苏省办公楼市场分析 51
（一）江苏省新建办公楼长期供需分析 51
（二）江苏省新建办公楼短期供需分析 53
四、江苏省商业营业用房市场分析 54
（一）江苏省新建商业营业用房长期供需分析 54
（二）江苏省新建商业营业用房短期供需分析 56
第六章  一季度房地产企业经营情况分析 58
一、上市房企07年年报公布 58
（一）收益房价上涨，房地产企业业绩大增 58
（二）08年房地产上市公司整体业绩能够保证 58
二、剖析万科降价现象 59
（一）万科降价历程回顾 59
（二）万科降价影响分析 60
三、恒大地产中止上市 60
（一）恒大地产招股受阻 60
（二）恒大地产公司背景 61
（三）多家开发商欲赴港上市 61
（四）上市受阻影响开发商资金链 62
四、开发商可投资工业地产 62
（一）万通实业投资工业地产 62
（二）工业地产风险与机会并存 63
五、房地产企业经营前景预测 63
（一）个别开发商可能会面临财务问题 63
（二）开发商并购机遇显现 64
第七章  一季度江苏省房地产项目分析 65
一、张家港购物公园温泉酒店工程 65
二、江苏浦东大厦工程 66
三、泰兴红星美凯龙全球家居生活广场项目 67
四、淮海第一城综合楼项目 68
五、南京正旺置业有限公司东宝路地块项目 69
六、无锡锡山科技创业中心项目 70
七、昆山中国国际采购中心（一期）1号馆项目 71
八、华润苏果购物广场项目 72
第八章  一季度江苏省房地产投资资金筹措情况分析 73
一、江苏省房地产开发到位资金情况分析 73
二、一季度到位资金来源分析 73
三、到位资金满足裕程度分析 74
第九章  一季度江苏省各地市房地产行业分析 77
一、南京房地产市场分析 77
（一）2008年南京市住房建设计划 77
（二）土地市场分析 78
（三）住宅市场分析 78
（四）南京房地产政策分析 79
二、苏州房地产市场分析 80
（一）2008年苏州市住房建设计划 80
（二）土地市场分析 81
（三）住宅市场分析 81
第十章  一季度房地产行业风险管理研究 83
一、警惕个人房贷比例过高 83
（一）我国和美国房贷市场的比较 84
（二）按揭“断供”压力增大 85
（三）宏观经济形势加剧房贷风险 85
二、商业银行个人住房信贷风险管理分析 86
（一）个人住房信贷存在的主要风险 87
（二）风险防范措施及对策 89
三、顺驰假按揭警示信贷风险 91
（一）假按揭概述 91
（二）假按揭发生概率较大 92
第十一章  一季度银行个人住房贷款业务研究 95
一、宏观调控使得个人房贷增速趋缓 95
（一）个人住房贷款依然紧缩 95
（二）按揭贷款资产质量正常，银行审核政策趋紧 96
（三）2007年累积的个贷风险隐忧突出 97
（四）银行要加强风险隐患处理 97
二、农行、中行推出青年置业者房贷新品 99
（一）中国银行推贴心服务 100
（二）农业银行主打“一人借款全家助还” 100
（三）银行看好青年房贷市场 100
三、光大银行2008年将调10亿额度用于固定利率房贷 102
（一）加息预期使定息房贷更有优势 102
（二）加息预期推动定息房贷创新 102
四、房贷新政影响，上海个人房贷增长明显减缓 103
（一）上海房贷新政全面执行 103
（二）2007年上海中资银行房贷增长趋缓 104
五、个人住房贷款业务竞争 105
（一）广东建行为“限价房”提供按揭 105
（二）厦门二手房产按揭贷款放宽 106
（三）深圳个人住房贷款仍是主战场 106
（四）房贷“双周供”首现河南 107
（五）减轻客户压力成房贷竞争方向 107
第十二章  一季度江苏省房地产行业发展趋势分析 109
一、上半年江苏楼市可能保持观望 109
二、楼市未见回暖迹象 109
（一）信贷土地双调控 109
（二）投资性购房得到控制 110
三、保障性住房推出并未撼动商品房根基 111
四、房地产行业逐步走向规范化 112
 
图表目录
图表 1：M1、M2及贷款增速对比图 12
图表 2：全国房地产开发景气趋势图 13
图表 3：2008年3月份70个大中城市房屋销售价格指数 15
图表 4：江苏省房地产投资完成情况 18
图表 5：江苏省房地产投资额及增速 18
图表 6：江苏省房地产投资增速与全国对比情况 19
图表 7：江苏省各季度房地产投资完成情况与全国对比 19
图表 8：江苏省各季度房地产投资额及增速 20
图表 9：江苏省各季度房地产投资增速与全国对比 20
图表 10：2007-2008年各月江苏省住宅投资占比 21
图表 11：2006-2008年各月江苏省房地产投资和住宅投资增速情况 21
图表 12：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售面积 23
图表 13：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售面积趋势 23
图表 14：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售面积增速趋势 24
图表 15：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售额 25
图表 16：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售额趋势 25
图表 17：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售额增速 26
图表 18：2006-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售平均价格 26
图表 19：2006-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售平均价格趋势 27
图表 20：2006-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售平均价格增速 27
图表 21：江苏省土地购置与开发状况 45
图表 22：江苏省土地购置与开发趋势 45
图表 23：江苏省土地购置与开发增速趋势 46
图表 24：江苏省土地购置与开发季度分析 47
图表 25：2004-2008年1季度江苏省土地购置与开发状况 47
图表 26：2005-2008年1季度江苏省土地购置与开发对比分析 48
图表 27：江苏省住宅竣工、新开工和销售面积概况 48
图表 28：江苏省住宅竣工、新开工和销售面积趋势 49
图表 29：江苏省住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势 49
图表 30：江苏省住宅竣工与销售季度分析 50
图表 31：2004-2008年1季度江苏省住宅竣工与销售状况 51
图表 32：2005-2008年1季度江苏省住宅竣工与销售对比分析 51
图表 33：江苏省办公楼竣工、新开工和销售面积概况 52
图表 34：江苏省办公楼竣工、新开工和销售面积趋势 52
图表 35：江苏省办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势 53
图表 36：江苏省办公楼竣工、新开工和销售面积季度趋势 53
图表 37：2004-2008年1季度江苏省办公楼竣工与销售状况 54
图表 38：2005-2008年1季度江苏省办公楼竣工与销售对比分析 54
图表 39：江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 55
图表 40：江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势 55
图表 41：江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势 56
图表 42：江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势 56
图表 43：2004-2008年1季度江苏省商业营业用房竣工与销售状况 57
图表 44：2005-2008年1季度江苏省商业营业用房竣工与销售对比分析 57
图表45：张家港购物公园温泉酒店工程 65
图表46：江苏浦东大厦工程 66
图表47：泰兴红星美凯龙全球家居生活广场项目 67
图表48：淮海第一城综合楼项目 68
图表49：南京正旺置业有限公司东宝路地块项目 69
图表50：无锡锡山科技创业中心项目 70
图表51：昆山中国国际采购中心（一期）1号馆项目 71
图表52：华润苏果购物广场项目 72
图表53：江苏省到位资金与全国到位资金对比 73
图表54：江苏省到位资金增速与全国房地产到位资金增速对比 73
图表55：2006-2008年1季度江苏省房地产开发资金来源 74
图表56：2008年1季度江苏省资金来源构成 74
图表57：江苏省到位资金与全国到位资金概况 75
图表58：江苏省到位资金与投资总额对比分析 75
图表59：江苏省资金充裕指数与全国对比 76
图表 60：一季度苏州市各区县住宅成交量统计 82