上海市房地产行业2007年第四季度研究报告

上海市房地产行业2007年第四季度研究报告目录

第一章  2007年四季度上海房地产行业经营环境分析 10
一、2007年1-11月上海市经济发展概况 10
二、上海市固定资产投资概况 10
1、投资增幅继续回升 10
2、投资增幅稳定 11
3、农村非农户投资继续下降 12
4、建设资金到位幅度地域全社会固定资产投资 13
三、2007年1-11月上海市国际贸易概况 13
1、进出口同步快速增长 13
2、吸收外资不断提升 14
四、2007年1-11月上海物价指数 14
第二章  2007年四季度上海市房地产投资情况分析 16
一、四季度上海市房地产开发完成投资情况 16
1、上海市房地产完成投资情况分析 16
2、上海市房地产开发季度完成投资情况 17
二、四季度上海市房地产投资结构分析 19
第三章  2007年四季度上海市新建房销售情况分析 21
一、四季度上海市房地产销售面积分析 21
二、四季度上海市房地产销售额分析 23
三、四季度上海市房地产销售价格分析 25
1、全国房地产销售价格指数 25
2、上海市城市房屋销售价格指数分析 26
3、上海市各类新建房产平均价格状况 27
第四章  2007年四季度上海市房地产供给情况分析 29
一、四季度上海市土地购置及开发情况分析 29
二、四季度上海市房地产新开工面积分析 31
三、四季度上海市房地产竣工面积分析 32
第五章  2007年四季度房地产行业及金融政策分析 35
一、中央经济工作会议对行业影响分析 35
一、中央经济工作会议对行业影响分析 35
1、中央经济会议内容 35
2、中央经济会议的影响分析 35
二、央行2007年度第六次加息 36
1、本次加息的四大特点 37
2、加息对市场的影响 38
三、国家税务总局计划推出房地产模拟评税试点 38
1、物业税的内容 38
2、物业税开征意义重大 39
3、物业税短期内对房地产行业影响微小 39
四、《外商投资产业指导目标（2007修订）》颁布 40
1、政策内容 40
2、政策影响分析 40
五、四季度土地政策分析 42
1、三部委联合发布土地储备管理办法 42
2、国务院常务会议研究节约集约用地问题 44
3、解析《关于促进节约集约用地的通知》 45
4、土地出让金七成将用于保障房 47
六、四季度住宅政策分析 48
1、《经济适用住房管理办法》发布 48
2、财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》 49
3、央行、银监会统一“二套房”认定标准 51
4、建设部要求各地公布住房建设建设计划时间表 53
七、行业政策导向预测 55
1、保障性住房将被优先发展 55
2、抑制投机需求，鼓励自住需求 57
3、调控政策越多，房地产行业愈能健康发展 57
第六章  2007年四季度上海市房地产行业各细分市场分析 59
一、上海市土地市场分析 59
1、上海市土地长期供需分析 59
2、上海市土地短期供需分析 60
二、上海市住宅市场分析 61
1、上海市新建住宅市场长期供需分析 61
2、上海市新建住宅市场短期供需分析 63
三、上海市办公楼市场分析 66
1、上海市新建办公楼市场长期供需分析 66
2、上海市新建办公楼市场短期供需分析 67
四、上海市商业营业用房市场分析 68
1、上海市新建商业营业用房市场长期供需分析 68
2、上海市新建商业营业用房市场短期供需分析 70
第七章  2007年四季度上海市主要房地产企业经营情况分析 72
一、上海万业企业股份有限公司 72
1、公司背景 72
2、开发项目分析 73
3、未来发展 75
二、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 76
1、公司背景 76
2、项目储备 76
3、公司业绩 78
三、中华企业股份有限公司 79
1、公司背景 79
2、项目储备 80
3、未来发展 82
第八章  2007年四季度上海市房地产投资项目分析 84
一、上海益晖花苑（一期）工程 84
二、S1地块酒店式服务公寓工程 85
三、上海虹桥国际机场扩建能源中心工程 86
四、上海新徐家汇中心项目 87
五、上海滩国际广场项目 88
第九章  2007年四季度上海市房地产投资资金筹措情况分析 89
一、上海市房地产开发到位资金情况分析 89
二、2007年1-11月上海市到位资金来源分析 90
三、上海市到位资金充裕程度分析 91
第十章  2007年四季度上海市房地产行业风险管理研究 93
一、“中天”置业风波，敲响房贷中介警钟 93
1、房地产中介面临洗牌，银行提高风险控制意识 93
2、当前我国商业银行贷款中介活动分析 94
3、中介机构对商业银行贷款的作用及存在的问题 94
4、银行防范和规避风险的具体措施 96
二、央行、银监会规定以“户”为单位认定第二套房 96
1、房贷新规则更趋严格 96
2、部分银行已着手细则制定 98
3、商业银行执行力接受考验 99
三、当前房产及房贷市场焦点问题详解 100
1、我国房地产市场面临的主要问题 100
2、房地产金融领域存在的问题 101
3、住房抵押贷款信用风险的主要表现 102
4、产生违约风险的主要因素 103
5、银行如何防范违约风险 104
第十一章  2007年四季度上海市房地产行业发展趋势分析 106
一、上海市住宅行业发展长期向好 106
1、上海市二手房市场短期调整 106
2、上海全市新建住宅交易量下降 106
3、上海市经济发展决定住宅房产行业前景更广 107
二、城市化进程决定了房地产行业发展长期前景 107
1、我国正处在高速城市化进程时期 107
2、人口向城市转移催生房地产行业需求 108
三、宏观调控更加有利于房地产行业平稳发展 109
1、各类房地产价格上涨快，引发多项政策调控 109
2、宏观调控下的房地产行业长期向好 109
第十二章  2007年四季度银行个人住房贷款业务研究 111
一、央行首度预警房贷违约风险 111
1、“优质资产”具有时限性 111
2、银行放纵了虚假信用按揭 112
3、银行缺乏避险工具 113
4、面临房价下跌的风险 113
二、银监会要求外资银行紧缩房贷 114
1、外资银行房贷业务大增引发监管层注意 114
2、无法连接征信系统或许成为外资行最好理由 115
三、光大银行、招商银行暂停第二套房固定利率房贷 116
1、央行频加息，银行“不能承受之重” 117
2、先天不足，固定利率房贷面临“成长的烦恼” 118
四、中国银行个人信贷业务确立竞争优势 119
1、创新营销服务：“直客式”占50% 119
2、创新风险管理：个贷不良率1.78% 120
五、中国银行、兴业银行创新二手房“DIY”自助交易模式 120
六、建设银行福州分行试点夜间办理房贷业务 121
七、多家银行内部“封杀”经济适用房贷款业务 121
 
图表目录
图表 1：上海市1-11月固定资产投资增长情况 11
图表 2：2007年1-11月六个重点发展的工业行业投资完成情况 12
图表 3：2007年1-11月上海市农村非农户投资情况 13
图表 4：2007年1-11月上海市居民和食品消费价格指数 15
图表 5：上海市房地产投资完成情况 16
图表 6：上海市房地产投资额及增速 16
图表 7：上海市房地产投资增速情况 17
图表 8：上海市各季度房地产投资完成情况与全国对比 17
图表 9：上海市各季度房地产投资增速 18
图表 10：上海市各季度房地产投资增速与全国对比 18
图表 11：2007年各月上海市住宅投资占比 19
图表 12：2007年各月上海市房地产投资和住宅投资增速情况 19
图表 13：2007年各月上海市各类房产累计销售面积 21
图表 14：2007年各月上海市各类房产累计销售面积趋势 22
图表 15：2007年各月上海市各类房产累计销售面积增速趋势 22
图表 16：2007年各月上海市各类房产累计销售额 23
图表 17：2007年各月上海市各类房产累计销售额趋势 23
图表 18：2007年各月上海市各类房产累计销售额增速 24
图表 19：全国房地产销售价格指数 25
图表 20：全国房地产住宅销售价格指数 25
图表 21：全国房地产非住宅销售价格指数 26
图表 22：上海市房屋价格销售指数 26
图表 23：2007年各月上海市各类房产累计销售平均价格 27
图表 24：2006-2007年各月上海市各类房产累计销售平均价格趋势 27
图表 25：2006-2007年各月上海市各类房产累计销售平均价格增速 28
图表 26：上海市土地购置及开发面积统计 29
图表 27：2006-2007年各月上海市累计购置土地面积 29
图表 28：2006-2007年各月上海市累计完成开发土地面积 30
图表 29：2007年各月上海市累计土地购置、开发面积同比增长 30
图表 30：2007年上海市各类房产新开工面积概况 31
图表 31：2006-2007年上海市各类房产新开工面积趋势 31
图表 32：2007年上海市各类房产新开工面积增速趋势 32
图表 33：2006-2007年上海市各类房产竣工面积概况 32
图表 34：2006-2007年上海市各类房产累计竣工面积变动趋势 33
图表 35： 2007年各月上海市各类房产竣工面积增速趋势 33
图表 36：上海市土地购置与开发状况 59
图表 37：上海市土地购置与开发趋势 59
图表 38：上海市土地购置与开发增速趋势 60
图表 39：上海市土地购置与开发季度分析 60
图表 40：上海市2007年10-11月土地购置与开发状况 61
图表 41：上海市2007年10-11月土地购置与开发对比分析 61
图表 42：上海市住宅竣工、新开工和销售面积概况 62
图表 43：上海市住宅竣工、新开工和销售面积趋势 62
图表 44：上海市住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势 63
图表 45：上海市住宅竣工、新开工和销售面积季度趋势 63
图表 46：上海市2007年10-11月住宅竣工和销售趋势 64
图表 47：上海市2007年10-11月住宅竣工与销售状况 64
图表 48：上海市2007年各月住宅销售面积概况 64
图表 49：上海市2007年各月住宅销售面积趋势 65
图表 50：上海市2007年各月住宅销售面积环比增速趋势 65
图表 51：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积概况 66
图表 52：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积趋势 66
图表 53：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势 67
图表 54：上海市2007年10-11月办公楼竣工和销售趋势 67
图表 55：上海市2007年10-11月办公楼竣工与销售对比分析 68
图表 56：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 68
图表 57：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势 69
图表 58：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势 70
图表 59：上海市上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势 70
图表 60：上海市2007年10-11月商业营业用房竣工和销售趋势 71
图表 61：上海市2007年10-11月商业营业用房竣工与销售对比分析 71
图表 62：公司控股股东及实际控制人关系 72
图表 63：两湾项目投资三方分配情况 73
图表 64：陆家嘴在建出租物业项目 76
图表 65：陆家嘴主营业务（截至2007年6月） 78
图表 66：上海地产集团组织结构 79
图表 67：公司未来发展及其与同行业比较 80
图表 68：中华企业项目储备情况 80
图表 69：中华企业2007 年新增出租物业 83
图表 70：上海益晖花苑（一期）工程 84
图表 71：S1地块酒店式服务公寓工程 85
图表 72：上海虹桥国际机场扩建能源中心工程 86
图表 73：上海新徐家汇中心项目 87
图表 74：上海滩国际广场项目 88
图表 75：上海市到位资金与全国到位资金对比 89
图表 76：上海市到位资金增速与全国房地产到位资金对比 89
图表 77：2007年1-11月上海市房地产开发资金来源 90
图表 78：上海市资金来源构成 90
图表 79：上海市到位资金与全国到位资金概况 91
图表 80：上海市到位资金与投资总额对比分析 91
图表 81：上海市资金充裕指数与全国对比 92