辽宁省房地产行业2007年第四季度研究报告

辽宁省房地产行业2007年第四季度研究报告目录

第一章  2007年四季度辽宁省房地产行业经营环境分析 11
一、四季度辽宁省经济发展情况分析 11
1、2007年辽宁省经济发展概述 11
2、县区经济发展迅速 11
3、农业快速发展 12
4、第二产业主导作用愈加突出 13
5、消费需求“平稳偏旺”，投资需求和外需均持续旺盛 13
二、四季度辽宁省各地市经济运行情况分析 13
1、辽宁省各市经济发展统计数据 13
2、辽宁重点城市经济运行概述 14
三、四季度信贷金融环境分析 16
1、11月份新增贷款显著放缓 16
2、信贷紧缩或将延续 17
第二章  2007年四季度辽宁省房地产投资情况分析 18
一、四季度辽宁省房地产开发完成投资情况 18
1、辽宁省房地产完成投资情况分析 18
2、辽宁省房地产开发季度完成投资情况 19
二、四季度辽宁省房地产投资结构分析 21
第三章  2007年四季度辽宁省新建房销售情况分析 22
一、四季度辽宁省房地产销售面积分析 22
二、四季度辽宁省房地产销售额分析 23
三、四季度辽宁省房地产销售价格分析 25
1、全国房地产销售价格指数 25
2、辽宁省部分城市房屋销售价格指数分析 26
3、辽宁省各类新建房产平均价格状况 27
第四章  2007年四季度辽宁省房地产供给情况分析 29
一、四季度辽宁省土地购置及开发情况分析 29
二、四季度辽宁省房地产新开工面积分析 31
三、四季度辽宁省房地产竣工面积分析 32
第五章  2007年四季度房地产行业及金融政策分析 35
一、中央经济工作会议对行业影响分析 35
1、中央经济会议内容 35
2、中央经济会议的影响分析 35
二、央行2007年度第六次加息 36
1、本次加息的四大特点 37
2、加息对市场的影响 37
三、国家税务总局计划推出房地产模拟评税试点 38
1、物业税的内容 38
2、物业税开征意义重大 39
3、物业税短期内对房地产行业影响微小 39
四、《外商投资产业指导目标（2007修订）》颁布 40
1、政策内容 40
2、政策影响分析 40
五、四季度土地政策分析 42
1、三部委联合发布土地储备管理办法 42
2、国务院常务会议研究节约集约用地问题 43
3、解析《关于促进节约集约用地的通知》 45
4、土地出让金七成将用于保障房 47
六、四季度住宅政策分析 48
1、《经济适用住房管理办法》发布 48
2、财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》 49
3、央行、银监会统一“二套房”认定标准 51
4、建设部要求各地公布住房建设建设计划时间表 52
七、行业政策导向预测 55
1、保障性住房将被优先发展 55
2、抑制投机需求，鼓励自住需求 56
3、调控政策越多，房地产行业愈能健康发展 57
第六章  2007年四季度辽宁省房地产行业各细分市场分析 58
一、辽宁省土地市场分析 58
1、辽宁省土地市场长期供需分析 58
2、辽宁省土地市场短期供需分析 59
二、辽宁省住宅市场分析 61
1、辽宁省住宅市场长期供需分析 61
2、辽宁省住宅市场短期供需分析 63
三、辽宁省办公楼市场分析 65
1、辽宁省办公楼市场长期供需分析 65
2、辽宁省办公楼市场短期供需分析 67
四、辽宁省商业营业用房市场分析 68
1、辽宁省商业营业用房市场长期供需分析 68
2、辽宁省商业营业用房市场短期供需分析 70
第七章  2007年四季度辽宁省各地市房地产行业分析 72
一、沈阳市房地产市场分析 72
1、沈阳市房地产市场统计数据分析 72
2、沈阳市土地市场分析 73
3、沈阳市住宅市场分析 74
4、沈阳市办公楼市场分析 82
5、沈阳市商业营业用房市场分析 84
6、沈阳市空置商品房分析 86
二、大连市房地产市场分析 86
1、大连市土地市场分析 86
2、大连市住宅市场分析 89
3、大连市办公楼市场分析 91
4、大连市商业营业用房市场分析 93
第八章  2007年四季度辽宁省主要房地产企业经营情况分析 97
一、莱茵达置业股份有限公司 97
1、2007年末实现整体上市 97
2、专注二线城市 97
二、沈阳房地产市场竞争概况 98
1、大盘运作、多联盘动 98
2、高容积率布局、低售价入市“小步快走” 99
3、项目定位趋同，面积段趋同 99
4、大型商业营业用房开工建设 99
5、全国性品牌本土化、本土化品牌专业化 99
第九章 2007年四季度辽宁省房地产行业投资项目分析 101
一、瓦房店市将军石中心渔港建设（二期）项目 101
二、抚顺家和业兴花园工程 102
三、营口滨海文化艺术中心工程 102
四、沈阳奥林匹克体育中心综合体育馆工程 103
五、沈阳茂业城项目 104
第十章  2007年四季度辽宁省房地产投资资金筹措情况分析 105
一、辽宁省房地产开发到位资金情况分析 105
二、2007年1-11月到位资金来源分析 106
三、到位资金充裕程度分析 106
第十一章  2007年四季度辽宁省房地产行业风险管理研究 109
一、“中天”置业风波，敲响房贷中介警钟 109
1、房地产中介面临洗牌，银行提高风险控制意识 109
2、当前我国商业银行贷款中介活动分析 110
3、中介机构对商业银行贷款的作用及存在的问题 110
4、银行防范和规避风险的具体措施 112
二、央行、银监会规定以“户”为单位认定第二套房 112
1、房贷新规则更趋严格 112
2、部分银行已着手细则制定 114
3、商业银行执行力接受考验 115
三、当前房产及房贷市场焦点问题详解 116
1、我国房地产市场面临的主要问题 116
2、房地产金融领域存在的问题 117
3、住房抵押贷款信用风险的主要表现 118
4、产生违约风险的主要因素 119
5、银行如何防范违约风险 120
第十二章  2007年四季度辽宁省房地产行业发展趋势分析 122
一、辽宁省住宅行业发展长期向好 122
1、辽宁省重点城市二手房住宅楼交易量短期调整 122
2、辽宁全省新建住宅交易量没有出现较大波动 122
3、辽宁省经济发展决定住宅房产行业前景更广 122
二、城市化进程决定了房地产行业发展长期前景 123
1、我国正处在高速城市化进程时期 123
2、人口向城市转移推动房地产行业需求 124
三、宏观调控更加有利于房地产行业平稳发展 124
1、各类房地产价格上涨快，引发多项政策调控 124
2、宏观调控下的房地产行业长期向好 125
第十三章  2007年四季度银行个人住房贷款业务研究 126
一、央行首度预警房贷违约风险 126
1、“优质资产”具有时限性 126
2、银行放纵了虚假信用按揭 127
3、银行缺乏避险工具 128
4、面临房价下跌的风险 128
二、银监会要求外资银行紧缩房贷 129
1、外资银行房贷业务大增引发监管层注意 129
2、无法连接征信系统或许成为外资行最好理由 130
三、光大银行、招商银行暂停第二套房固定利率房贷 131
1、央行频加息，银行“不能承受之重” 132
2、先天不足，固定利率房贷面临“成长的烦恼” 133
四、中国银行个人信贷业务确立竞争优势 134
1、创新营销服务：“直客式”占50% 134
2、创新风险管理：个贷不良率1.78% 135
五、中国银行、兴业银行创新二手房“DIY”自助交易模式 135
六、建设银行福州分行试点夜间办理房贷业务 136
七、多家银行内部“封杀”经济适用房贷款业务 136
 
图表目录
图表 1：辽宁省各市经济统计数据2007年1-8月 14
图表2：贷款环比增速和贷款的同比增速 16
图表 3：辽宁省房地产投资完成情况 18
图表 4：辽宁省房地产投资额及增速 18
图表 5：辽宁省房地产完成投资情况 19
图表 6：辽宁省各季度房地产投资完成情况与全国对比 19
图表 7：辽宁省各季度房地产投资增速 20
图表 8：辽宁省各季度房地产投资增速与全国对比 20
图表 9：2007年各月辽宁省住宅投资占比 21
图表 10：2007年各月辽宁省房地产投资和住宅投资增速情况 21
图表 11：2007年各月辽宁省各类房产累计销售面积 22
图表 12：2007年各月辽宁省各类房产累计销售面积趋势 22
图表 13：2007年各月辽宁省各类房产累计销售面积增速趋势 23
图表 14：2007年各月辽宁省各类房产累计销售额 23
图表 15：2007年各月辽宁省各类房产累计销售额趋势 24
图表 16：2007年各月辽宁省各类房产累计销售额增速 24
图表 17：全国房地产销售价格指数 25
图表 18：全国房地产住宅销售价格指数 25
图表 19：全国房地产非住宅销售价格指数 26
图表 20：部分城市房屋价格销售指数 26
图表 21：2007年各月辽宁省各类房产累计销售平均价格 27
图表 22：2006-2007年各月辽宁省各类房产累计销售平均价格趋势 27
图表 23：2006-2007年各月辽宁省各类房产累计销售平均价格增速 28
图表 24：辽宁省土地购置及开发面积统计 29
图表 25：2006-2007年各月辽宁省累计购置土地面积 29
图表 26：2006-2007年各月辽宁省累计完成开发土地面积 30
图表 27：2007年各月辽宁省累计土地购置、开发面积同比增长 30
图表 28：2007年辽宁省各类房产新开工面积概况 31
图表 29：2006-2007年辽宁省各类房产新开工面积趋势 31
图表 30：2007年辽宁省各类房产新开工面积增速趋势 32
图表 31：2006-2007年辽宁省各类房产竣工面积概况 32
图表 32：2006-2007年辽宁省各类房产累计竣工面积变动趋势 33
图表 33： 2007年各月辽宁省各类房产竣工面积增速趋势 33
图表 34：辽宁省土地购置与开发状况 58
图表 35：辽宁省土地购置与开发趋势 58
图表 36：辽宁省土地购置与开发增速趋势 59
图表 37：辽宁省土地购置与开发季度分析 60
图表 38：辽宁省2007年10-11月土地购置与开发状况 60
图表 39：辽宁省2007年10-11月土地购置与开发对比分析 60
图表 40：辽宁省住宅竣工、新开工和销售面积概况 61
图表 41：辽宁省住宅竣工、新开工和销售面积趋势 62
图表 42：辽宁省住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势 62
图表 43：辽宁省住宅竣工和销售季度趋势 63
图表 44：辽宁省2007年10-11月住宅竣工与销售状况 63
图表 45：辽宁省2007年10-11月住宅竣工与销售对比分析 63
图表 46：辽宁省2007年各月住宅销售面积概况 64
图表 47：辽宁省2007年各月住宅销售面积趋势 64
图表 48：辽宁省2007年各月住宅销售面积环比增速趋势 65
图表 49：辽宁省办公楼竣工、新开工和销售面积概况 65
图表 50：辽宁省办公楼竣工、新开工和销售面积趋势 66
图表 51：辽宁省办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势 66
图表 52：辽宁省办公楼竣工、销售面积季度趋势 67
图表 53：辽宁省2007年10-11月办公楼竣工与销售状况 67
图表 54：辽宁省2007年10-11月办公楼竣工与销售对比分析 68
图表 55：辽宁省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 68
图表 56：辽宁省商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势 69
图表 57：辽宁省商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势 69
图表 58：辽宁省辽宁省商业营业用房竣工、和销售面积季度趋势 70
图表 59：辽宁省2007年10-11月商业营业用房竣工与销售状况 70
图表 60：辽宁省2007年10-11月商业营业用房竣工与销售对比分析 71
图表 61：2007年沈阳第三季度地价状况 74
图表 62：2007年沈阳地价平均值第三季度状况 74
图表 63：2006年大连外地人购买商品房比例 90
图表 64：办公楼2007年第3季度租价和售价概况 91
图表 65：2007年第3季度部分办公楼租赁成交概况 92
图表 66：2003-2007年大连市办公楼租金和空置率概况 93
图表 67：2007年第3季度主要在售商业项目价格 94
图表 68：2007年第3季度主要商业项目租金 94
图表 69：瓦房店市将军石中心渔港建设（二期）项目 101
图表 70：抚顺家和业兴花园工程 102
图表 71：营口滨海文化艺术中心工程 102
图表 72：沈阳奥林匹克体育中心综合体育馆工程 103
图表 73：沈阳茂业城项目 104
图表 74：辽宁省到位资金与全国到位资金对比 105
图表 75：辽宁省到位资金增速与全国房地产到位资金对比 105
图表 76：2007年1-11月辽宁省房地产开发资金来源 106
图表 77：辽宁省资金来源构成 106
图表 78：辽宁省到位资金与全国到位资金概况 106
图表 79：辽宁省到位资金与投资总额对比分析 107
图表 80：辽宁省资金充裕指数与全国对比 107