广东省房地产行业2007年第四季度研究报告

广东省房地产行业2007年第四季度研究报告目录

第一章  2007年四季度广东省房地产行业经营环境分析 12
一、四季度广东省经济发展情况分析 12
1、广东经济、人均收入继续增长 12
2、工业总量规模提升 12
3、社会消费品零售总额增长 14
4、全社会固定资产投资逼近8000亿元 15
5、公路、水路运输及港口生产继续增长 17
6、全省交通基建完成投资415亿元 17
二、四季度广东省各地市经济运行情况分析 17
1、广东省各市经济运行特点 17
2、四季度广东各地经济运行概括 18
三、四季度信贷金融环境分析 21
1、11月份新增贷款显著放缓 21
2、数量调控掷地有声，信贷紧缩或将延续 22
第二章  2007年四季度广东省房地产投资情况分析 23
一、四季度广东省房地产开发完成投资情况 23
1、广东省房地产完成投资情况分析 23
2、广东省房地产开发季度完成投资情况 24
二、四季度广东省房地产投资结构分析 26
第三章  2007年四季度广东省新建房销售情况分析 27
一、四季度广东省房地产销售面积分析 27
二、四季度广东省房地产销售额分析 28
三、四季度广东省房地产销售价格分析 30
1、全国房地产销售价格指数 30
2、广东省部分城市房屋销售价格指数分析 32
3、广东省各类新建房产平均价格状况 32
第四章  2007年四季度广东省房地产供给情况分析 35
一、四季度广东省土地购置及开发情况分析 35
二、四季度广东省房地产竣工面积分析 37
三、四季度广东省房地产新开工面积分析 38
四、四季度广东省房地产空置面积分析 40
1、四季度依然供不应求 40
2、四季度空置面积依然下降 40
第五章  2007年四季度房地产行业及金融政策分析 41
一、中央经济工作会议对行业影响分析 41
1、中央经济会议内容 41
2、中央经济会议的影响分析 41
二、央行2007年度第六次加息 42
1、本次加息的四大特点 43
2、加息对市场的影响 43
三、国家税务总局计划推出房地产模拟评税试点 44
1、物业税的内容 44
2、物业税开征意义重大 45
3、物业税短期内对房地产行业影响微小 45
四、《外商投资产业指导目标（2007修订）》颁布 46
1、政策内容 46
2、政策影响分析 46
五、四季度土地政策分析 48
1、三部委联合发布土地储备管理办法 48
2、国务院常务会议研究节约集约用地问题 49
3、解析《关于促进节约集约用地的通知》 51
4、土地出让金七成将用于保障房 53
六、四季度住宅政策分析 54
1、《经济适用住房管理办法》发布 54
2、财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》 55
3、央行、银监会统一“二套房”认定标准 57
4、建设部要求各地公布住房建设建设计划时间表 58
七、行业政策导向预测 61
1、保障性住房将被优先发展 61
2、抑制投机需求，鼓励自住需求 62
3、调控政策越多，房地产行业愈能健康发展 63
第六章  2007年四季度广东省房地产行业各细分市场分析 64
一、广东省土地市场分析 64
1、广东省土地市场长期供需分析 64
2、广东省土地市场短期供需分析 66
二、广东省住宅市场分析 67
1、广东省新建住宅长期供需分析 67
2、广东省新建住宅短期供需分析 69
三、广东省办公楼市场分析 71
1、广东省新建办公楼长期供需分析 71
2、广东省新建办公楼短期供需分析 73
四、广东省商业营业用房市场分析 74
1、广东省新建商业营业用房长期供需分析 74
2、广东省新建商业营业用房短期供需分析 77
第七章  2007年四季度广东省各地市房地产行业分析 79
一、广州房地产市场分析 79
1、广州土地市场分析 79
2、广州住宅市场分析 81
3、广州办公楼市场分析 84
4、广州商业营业用房市场分析 86
二、深圳房地产市场分析 86
1、深圳土地市场分析 86
2、深圳住宅市场分析 87
3、深圳办公楼市场分析 96
4、深圳商业营业用房市场分析 101
第八章  2007年四季度广东省主要房地产企业经营情况分析 103
一、广东房地产开发商二十强名单 103
二、万科企业股份有限公司 104
1、发展战略 104
2、深圳市场 104
3、发展潜力 105
三、广州保利房地产股份有限公司 106
1、发展战略 106
2、住宅与商业地产共同发展 106
3、央企背景 107
4、高增长正在进行时 107
四、深圳招商房地产有限公司 107
1、发展战略 107
2、项目储备丰富 108
3、业绩预测 109
第九章  2007年四季度广东省房地产投资项目分析 111
一、珠海市金湾区连湾村农房改造工程 111
二、凯通楼工程 111
三、中国科学院广州生物医药与健康研究院科研园区建设（一期） 112
四、凤阳街社区多功能服务中心综合楼工程 113
五、格力广场（一期）项目 114
六、广东理工职业学院中山校区（一期）工程 114
七、白土工业区创业大厦1号、2号楼主体工程 115
第十章  2007年四季度广东省房地产投资资金筹措情况分析 117
一、广东省到位资金情况分析 117
二、广东省2007年10-11月到位资金来源分析 118
三、广东省到位资金充裕程度分析 118
第十一章  2007年四季度广东省房地产行业风险管理研究 121
一、“中天”置业风波，敲响房贷中介警钟 121
1、房地产中介面临洗牌，银行提高风险控制意识 121
2、当前我国商业银行贷款中介活动分析 122
3、中介机构对商业银行贷款的作用及存在的问题 122
4、银行防范和规避风险的具体措施 124
二、央行、银监会规定，以户为单位认定第二套房 124
1、房贷新规则更趋严格 124
2、部分银行已着手细则制定 126
3、商业银行执行力接受考验 127
三、央行副行长详解当前房产及房贷市场焦点问题 128
1、房地产市场面临的主要问题 128
2、房地产金融领域存在的问题 129
3、住房抵押贷款信用风险的主要表现 130
4、产生违约风险的主要因素 131
5、银行如何防范违约风险 132
第十二章  2007年四季度广东省房地产行业发展趋势分析 134
一、广东省住宅行业发展长期向好 134
1、广东省重点城市住宅楼交易量短期调整 134
2、广东全省新建住宅交易量没有出现较大波动 135
3、保障性住房建设有利房地产市场理性回归 135
4、广东省经济发展决定住宅房产行业前景更广 136
二、城市化进程决定了房地产行业发展长期前景 136
1、我国正处在高速城市化进程时期 137
2、人口向城市转移推动房地产行业需求 137
三、宏观调控更加有利于房地产行业平稳发展 138
1、各类房地产价格上涨快，引发多项政策调控 138
2、宏观调控下的房地产行业长期向好 139
第十三章  2007年四季度银行个人住房贷款业务研究 140
一、央行首度预警房贷违约风险 140
1、“优质资产”具有时限性 140
2、银行放纵了虚假信用按揭 141
3、银行缺乏避险工具 142
4、面临房价下跌的风险 142
二、银监会要求外资银行紧缩房贷 143
1、外资银行房贷业务大增引发监管层注意 143
2、无法连接征信系统或许成为外资行最好理由 144
三、光大银行、招商银行暂停第二套房固定利率房贷 145
1、央行频加息，银行“不能承受之重” 146
2、先天不足，固定利率房贷面临“成长的烦恼” 147
四、中国银行个人信贷业务确立竞争优势 148
1、创新营销服务：“直客式”占50% 148
2、创新风险管理：个贷不良率1.78% 149
五、中国银行、兴业银行创新二手房“DIY”自助交易模式 149
六、建设银行福州分行试点夜间办理房贷业务 150
七、多家银行内部“封杀”经济适用房贷款业务 150
 
图表目录
图表 1：2007年1-11月广东省工业增加值增速 15
图表 2：2007年1-11月广东省消费品零售总额分析图 15
图表 3：2007年1-11月广东省固定资产分析图 17
图表 4：广东省各市经济排位及运行特点 19
图表 5：广州市及企业景气指数和企业家信心指数 20
图表6： 2007年1-11月深圳市主要经济指标 21
图表 7：2007年1-11月珠海市主要经济指标 22
图表8：贷款环比增速和贷款的同比增速 23
图表 9：广东省房地产投资完成情况 24
图表 10：广东省房地产投资额及增速 24
图表 11：广东省房地产完成投资情况 25
图表 12：广东省各季度房地产投资完成情况与全国对比 25
图表 13：广东省各季度房地产投资增速 26
图表 14：广东省各季度房地产投资增速与全国对比 26
图表 15：2007年各月广东省住宅投资占比 27
图表 16：2007年各月广东省房地产投资和住宅投资增速情况 27
图表 17：2007年各月广东省各类商品房销售面积增长情况 28
图表 18：2007年各月广东省各类商品房累计销售面积 28
图表 19：2007年各月广东省各类房产累计销售面积增长情况 29
图表 20：2007年各月广东省各类房产累计销售面积增长趋势 29
图表 21：2007年各月广东省各类房产销售额统计 30
图表 22：2007年各月广东省各类房产累计销售额变动情况 30
图表 23：2007年各月广东省各类房产累计销售额同比增速 30
图表 24：全国房地产销售价格指数 31
图表 25：全国房地产住宅销售价格指数 32
图表 26：全国房地产非住宅销售价格指数 32
图表 27：部分城市房屋价格销售指数 33
图表 28：2007年各月广东省累计销售房产平均销售价格 33
图表 29：2006-2007年各月广东省各类商品房平均销售价格 34
图表 30：2006-2007年各月广东省各类商品房平均销售价格增速 34
图表 31：广东省土地购置及开发面积统计 36
图表 32：2006-2007年各月广东省累计购置土地面积 36
图表 33：2006-2007年各月广东省累计完成开发土地面积 37
图表 34：2007年各月广东省累计土地购置、开发面积同比增长 37
图表 35：2006-2007年广东省各类房产竣工面积 38
图表 36：2006-2007年广东省各类房产累计竣工面积变动趋势 38
图表 37： 2007年各月广东省各类房产竣工面积增速对比 39
图表 38：2007年广东省各类房产新开工面积 39
图表 39：2006-2007年11月广东省各类房产新开工面积趋势 40
图表 40：2007年广东省各类房产新开工面积增速 40
图表 41：土地购置与开发状况 65
图表 42：土地购置与开发趋势 66
图表 43：土地购置与开发增速趋势 66
图表 44：土地购置与开发季度分析 67
图表 45：2007年10-11月土地购置与开发状况 67
图表 46：2007年10-11月土地购置与开发对比分析 68
图表 47：住宅竣工、新开工和销售面积概况 68
图表 48：住宅竣工、新开工和销售面积趋势 69
图表 49：住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势 69
图表 50：住宅竣工与销售季度分析 70
图表 51：2007年10-11月住宅竣工与销售状况 70
图表 52：2007年10-11月住宅竣工与销售对比分析 70
图表 53：2007年各月住宅销售面积概况 71
图表 54：2007年各月住宅销售面积趋势 71
图表 55：2007年各月住宅销售面积环比增速趋势 72
图表 56：办公楼竣工、新开工和销售面积概况 73
图表 57：办公楼竣工、新开工和销售面积趋势 73
图表 58：办公楼竣工、新开工和销售面积增长趋势 74
图表 59：广东省办公楼竣工、销售面积季度趋势 74
图表 60：2007年10-11月办公楼竣工与销售状况 75
图表 61：2007年10-11月办公楼竣工与销售对比分析 75
图表 62：商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 76
图表 63：商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势 76
图表 64：商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长 77
图表 65：广东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势 78
图表 66：2007年10-11月商业营业用房竣工与销售状况 78
图表 67：2007年10-11月商业营业用房竣工与销售对比分析 79
图表 68：广州部分成交土地概况 81
图表 69：2007年1-11月广州新建住宅均价 83
图表 70：2007年1-11月广州新建住宅均价同比涨幅 83
图表 71：2007年1-11月新建住宅成交均价 90
图表 72：2007年1-11月深圳新建住宅成交量 90
图表 73：2007年深圳二手住宅成交均价 90
图表 74：2007年深圳二手住宅成交价格 91
图表 75：2007年深圳二手住宅成交面积与套数 91
图表 76：2007年深圳二手住宅成交面积 92
图表 77：2007年深圳二手住宅租金价格 92
图表 78：2007年第四季度小户型物业租金投资回报 93
图表 79：2007年下半年益田花园价格走势 94
图表 80：2007年下半年置地逸轩价格走势 95
图表 81：2007年下半年百仕达东郡价格走势 95
图表 82：2007年下半年罗湖金岸价格走势 96
图表 83：2007年下半年红树西岸价格走势 97
图表 84：2007年四季度深圳在售写字楼 98
图表 85：2006-2007年深圳一手写字楼交易面积 99
图表 86：2006-2007年深圳一手写字楼交易价格 100
图表 87：广东房地产开发商20强名单 104
图表 88：万科总资产及其增速 106
图表 89：万科净利润及其增速 107
图表 90：2007年招商地产新获项目储备 109
图表 91：招商地产业绩增长预测 110
图表 92：招商地产在建/在售项目结算进度预测 110
图表 93: 珠海市金湾区连湾村农房改造工程 112
图表 94：凯通楼工程 112
图表 95：中国科学院广州生物医药与健康研究院科研院科研园区建设 113
图表 96：凤阳街社区多功能服务中心综合楼工程 114
图表 97：格力广场（一期）项目 115
图表 98：广东立功职业学院中山校区（一期）工程 115
图表 99：白图工业区创业大厦1号、2号楼主体工程 116
图表 100：广东省到位资金与全国到位资金对比 118
图表 101：广东省到位资金增速与全国房地产到位资金对比 118
图表 102：2007年10-11月广东省房地产开发资金来源 119
图表 103：广东省资金来源构成 119
图表 104：广东省到位资金与全国到位资金概况 120
图表 105：广东省到位资金与投资总额对比分析 120
图表 106：广东省资金充裕指数与全国对比 121