北京市房地产行业2007年第四季度研究报告

北京市房地产行业2007年第四季度研究报告目录

第一章  2007年四季度北京市房地产行业经营环境分析 10
一、四季度北京市经济发展情况分析 10
1、北京经济发展态势良好 10
2、工业生产、出口增势均有所放缓 10
3、投资增长总体平稳 10
4、房地产市场供给继续收缩 11
5、入境旅游市场增势良好 12
6、消费品市场保持旺盛 12
7、城乡居民收入较快增长 14
二、四季度信贷金融环境分析 14
1、11月份新增贷款显著放缓 14
2、信贷紧缩或将延续 15
第二章  2007年四季度北京市房地产投资情况分析 16
一、四季度北京市房地产开发完成投资情况 16
1、北京市房地产完成投资情况分析 16
2、北京市房地产开发季度完成投资情况 17
二、四季度北京市房地产投资结构分析 19
第三章  2007年四季度北京市新建房销售情况分析 21
一、四季度北京市房地产销售面积分析 21
二、四季度北京市房地产销售额分析 23
三、四季度北京市房地产销售价格分析 25
1、全国房地产销售价格指数 25
2、北京房屋销售价格指数分析 26
3、北京市各类新建房产平均价格状况 27
第四章  2007年四季度北京市房地产供给情况分析 29
一、四季度北京市土地购置及开发情况分析 29
二、四季度北京市房地产新开工面积分析 31
三、四季度北京市房地产竣工面积分析 32
第五章  2007年四季度房地产行业及金融政策分析 35
一、中央经济工作会议对行业影响分析 35
1、中央经济会议内容 35
2、中央经济会议的影响分析 35
二、央行2007年度第六次加息 36
1、本次加息的四大特点 37
2、加息对市场的影响 37
三、国家税务总局计划推出房地产模拟评税试点 38
1、物业税的内容 38
2、物业税开征意义重大 39
3、物业税短期内对房地产行业影响微小 39
四、《外商投资产业指导目标（2007修订）》颁布 40
1、政策内容 40
2、政策影响分析 40
五、四季度土地政策分析 42
1、三部委联合发布土地储备管理办法 42
2、国务院常务会议研究节约集约用地问题 44
3、解析《关于促进节约集约用地的通知》 45
4、土地出让金七成将用于保障房 47
六、四季度住宅政策分析 48
1、《经济适用住房管理办法》发布 48
2、财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》 49
3、央行、银监会统一“二套房”认定标准 51
4、建设部要求各地公布住房建设建设计划时间表 53
七、行业政策导向预测 55
1、保障性住房将被优先发展 55
2、抑制投机需求，鼓励自住需求 56
3、调控政策越多，房地产行业愈能健康发展 57
第六章  2007年四季度北京市房地产行业各细分市场分析 58
一、北京市土地市场分析 58
1、北京市土地长期供需分析 58
2、北京市土地短期供需分析 59
二、北京市住宅市场分析 61
1、北京市住宅长期供需分析 61
2、北京市住宅短期供需分析 62
三、北京市办公楼市场分析 65
1、北京市办公楼长期供需分析 65
2、北京市办公楼短期供需分析 66
四、北京市商业营业用房市场分析 67
1、北京市商业营业用房长期供需分析 67
2、北京市商业营业用房短期供需分析 69
第七章  2007年四季度北京市主要房地产企业经营情况分析 70
一、北京城建投资发展股份有限公司 70
1、公司背景 70
2、公司项目 71
3、竞争利弊分析 73
二、亿城集团股份有限公司 74
1、公司背景 74
2、公司项目 74
3、公司发展 76
三、中国国际贸易中心股份有限公司 77
1、公司背景 77
2、主要业务 78
3、发展预期 83
第八章2007年四季度北京市房地产投资项目分析 86
一、中央财经大学科研教学综合楼项目 86
二、东柳居住组团经济适用住房项目 87
三、北京石景山万达广场项目（更新） 88
四、北京中关村科学城群众体育健身运动中心项目 89
五、北京大学国际医院项目（更新） 90
六、北京世界医药图书大厦项目 91
七、金宫花园综合楼翻改建项目 92
八、中国农业科学院图书馆扩建工程 93
第九章  2007年四季度北京市房地产投资资金筹措情况分析 94
一、北京市房地产开发到位资金情况分析 94
二、北京市2007年1-11月到位资金来源分析 95
三、北京市到位资金充裕程度分析 96
第十章  2007年四季度北京市房地产行业风险管理研究 98
一、“中天”置业风波，敲响房贷中介警钟 98
1、房地产中介面临洗牌，银行提高风险控制意识 98
2、当前我国商业银行贷款中介活动分析 99
3、中介机构对商业银行贷款的作用及存在的问题 99
4、银行防范和规避风险的具体措施 101
二、央行、银监会规定以“户”为单位认定第二套房 101
1、房贷新规则更趋严格 101
2、部分银行已着手细则制定 103
3、商业银行执行力接受考验 104
三、当前房产及房贷市场焦点问题详解 105
1、我国房地产市场面临的主要问题 105
2、房地产金融领域存在的问题 106
3、住房抵押贷款信用风险的主要表现 107
4、产生违约风险的主要因素 108
5、银行如何防范违约风险 109
第十一章  2007年四季度北京市房地产行业发展趋势分析 111
一、北京市住宅行业发展长期向好 111
1、北京市二手房住宅楼交易量短期调整 111
2、北京全市新建住宅交易量没有出现较大波动 111
3、北京市经济发展决定住宅房产行业前景更广 111
二、城市化进程决定了房地产行业发展长期前景 112
1、我国正处在高速城市化进程时期 112
2、人口向城市转移催生房地产行业需求 113
三、宏观调控更加有利于房地产行业平稳发展 113
1、各类房地产价格上涨快，引发多项政策调控 113
2、宏观调控下的房地产行业长期向好 114
第十二章  2007年四季度银行个人住房贷款业务研究 115
一、央行首度预警房贷违约风险 115
1、“优质资产”具有时限性 115
2、银行放纵了虚假信用按揭 116
3、银行缺乏避险工具 117
4、面临房价下跌的风险 117
二、银监会要求外资银行紧缩房贷 118
1、外资银行房贷业务大增引发监管层注意 118
2、无法连接征信系统或许成为外资行最好理由 119
三、光大银行、招商银行暂停第二套房固定利率房贷 120
1、央行频加息，银行“不能承受之重” 121
2、先天不足，固定利率房贷面临“成长的烦恼” 122
四、中国银行个人信贷业务确立竞争优势 123
1、创新营销服务：“直客式”占50% 123
2、创新风险管理：个贷不良率1.78% 124
五、中国银行、兴业银行创新二手房“DIY”自助交易模式 124
六、建设银行福州分行试点夜间办理房贷业务 125
七、多家银行内部“封杀”经济适用房贷款业务 125
 
图表目录
图表 1：2007年北京市各月全社会固定自筹投资累计增速 11
图表2：2007年北京市各月房地产投资增速趋势 12
图表 3：2007年北京市各月全社会固定自筹投资累计增速 13
图表 4：2007年北京市各月居民消费价格上涨情况 13
图表 5：贷款环比增速和贷款的同比增速 15
图表 6：北京市房地产投资完成情况 16
图表 7：北京市房地产投资额及增速 16
图表 8：北京市房地产完成投资情况 17
图表 9：北京市各季度房地产投资完成情况与全国对比 17
图表 10：北京市各季度房地产投资增速 18
图表 11：北京市各季度房地产投资增速与全国对比 18
图表 12：2007年各月北京市住宅投资占比 19
图表 13：2007年各月北京市房地产投资和住宅投资增速情况 19
图表 14：2007年各月北京市各类新建房屋累计销售面积 21
图表 15：2007年各月北京市各类新建房屋累计销售面积趋势 21
图表 16：2007年各月北京市各类新建房屋累计销售面积增速趋势 22
图表 17：2007年各月北京市各类房产累计销售额 23
图表 18：2007年各月北京市各类房产累计销售额趋势 23
图表 19：2007年各月北京市各类房产累计销售额增速 24
图表 20：全国房地产销售价格指数 25
图表 21：全国房地产住宅销售价格指数 25
图表 22：全国房地产非住宅销售价格指数 26
图表 23：北京房屋价格销售指数 26
图表 24：2007年各月北京各类房产累计销售平均价格 27
图表 25：2006-2007年各月北京各类房产累计销售平均价格趋势 27
图表 26：2006-2007年各月北京各类新建房屋累计销售平均价格增速 28
图表 27：2007年各月北京市土地购置及开发面积统计 29
图表 28：2006-2007年各月北京市累计购置土地面积 29
图表 29：2006-2007年各月北京市累计完成开发土地面积 30
图表 30：2007年各月北京市累计土地购置、开发面积同比增长 30
图表 31：2007年北京市各类新建房屋新开工面积概况 31
图表 32：2006-2007年北京市各类新建房屋新开工面积趋势 31
图表 33：2007年北京市各类新建房屋新开工面积增速趋势 32
图表 34：2006-2007年北京市各类新建房屋竣工面积概况 32
图表 35：2006-2007年北京市各类新建房屋累计竣工面积变动趋势 33
图表 36： 2007年各月北京市各类新建房屋竣工面积增速趋势 33
图表 37：北京市土地购置与开发状况 58
图表 38：北京市土地购置与开发趋势 58
图表 39：北京市土地购置与开发增速趋势 59
图表 40：北京市土地购置与开发季度分析 59
图表 41：北京市2007年10-11月土地购置与开发状况 60
图表 42：北京市2007年10-11月土地购置与开发对比分析 60
图表 43：北京市住宅竣工、新开工和销售面积概况 61
图表 44：北京市住宅竣工、新开工和销售面积趋势 61
图表 45：北京市住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势 62
图表 46：北京市住宅竣工与销售季度分析 62
图表 47：北京市2007年10-11月住宅竣工与销售对比分析 63
图表 48：北京市2007年各月住宅销售面积概况 63
图表 49：北京市2007年各月住宅销售面积趋势 64
图表 50：北京市2007年各月住宅销售面积环比增速趋势 64
图表 51：北京市办公楼竣工、新开工和销售面积概况 65
图表 52：北京市办公楼竣工、新开工和销售面积趋势 65
图表 53：北京市办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势 66
图表 54：北京市办公楼竣工、销售面积季度趋势 66
图表 55：2007年10-11月办公楼竣工与销售对比分析 67
图表 56：北京市商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 67
图表 57：北京市商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势 68
图表 58：北京市商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势 68
图表 59：北京市商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势 69
图表 60：北京市2007年10-11月商业营业用房竣工与销售对比分析 69
图表 61：2001-2007年北京城建销售收入 71
图表 62：公司规划建筑面积情况 71
图表 63：北京城建未来房地产项目销售预计 72
图表 64：北京城建当前房地产项目情况 73
图表 65：亿城股份现有项目储备 75
图表 66：2002-2007年亿城股份总资产和净资产增长情况 76
图表 67：2002-2007年亿城股份主营业务收入和净利润增长情况 76
图表 68：公司主营业务 77
图表 69：各项主营业务所占比重 78
图表 70：公司经营模式 78
图表 71：国贸写字楼租金收入占主营业务的比重 79
图表 72：北京优质写字楼租金 79
图表 73：国贸写字楼租金 80
图表 74：国贸商城租金 80
图表 75：国贸商城出租率 81
图表 76：国贸公寓经营情况 82
图表 77：国贸展厅经营情况 82
图表 78：国贸价值简图 84
图表 79：中国国贸未来三年盈利预期 85
图表 80：中央财经大学科研教学楼综合楼项目 86
图表 81：东柳居住组团经济适用住房项目 87
图表 82：项目名称:北京石景山万达广场项目 88
图表 83：北京中关村科学城群众体育健身运动中心项目 89
图表 84：北京大学国际医院项目 90
图表 85：北京世界医药图书大厦项目 91
图表 86：金宫花园综合楼翻改建项目 92
图表 87：中国农业科学院图书馆扩建工程 93
图表 88：北京市到位资金与全国到位资金对比 94
图表 89：北京市到位资金增速与全国房地产到位资金对比 94
图表 90：2007年1-11月北京市房地产开发资金来源 95
图表 91：北京市资金来源构成 95
图表 92：北京市到位资金与全国到位资金概况 96
图表 93：北京市到位资金与投资总额对比分析 96
图表 94：北京市资金充裕指数与全国对比 97