2007年上半年天津房地产市场分析及投资咨询报告

2007年上半年天津房地产市场分析及投资咨询报告目录

第一章　房地产相关概念 10
1.1　房地产业的定义及分类 10
1.1.1　房地产定义 10
1.1.2　房地产的分类 11
1.1.3　房地产业主要涵盖的领域 12
1.2　房地产市场的基本概念 12
1.2.1　房地产市场的组成部分 12
1.2.2　房地产行业对经济和生活的影响 15
1.2.3　2006年中国房地产市场的特点 16
1.2.4　房地产行业管理的职责 17
1.3　房地产市场分析的内容和特点 18
1.3.1　房地产市场分析的层次 18
1.3.2　房地产市场分析的内容 18
1.3.3　房产地市场分析的特点 19
1.3.4　提高房地产市场分析有效性的途径 20
第二章　房地产业发展状况 20
2.1　中国房地产业发展现状 20
2.1.1　中国房地产发展状况 20
2.1.2　2006年中国房地产市场运行情况 26
2.1.3　2006中国房地产开发投资情况 27
2.1.4  2006年房地产投资结构性特点 28
2.1.5　中国房地产供需状况分析 29
2.1.6　中国房地产周期 31
2.2　从宏观经济角度看中国房地产业 37
2.2.1　宏观经济与房地产业二者相互影响 37
2.2.2　中国独有的增长模式将影响房地产业发展 38
2.2.3　宏观参数的调整将对房地产影响巨大 39
2.3　中国房地产行业面临的挑战 39
2.3.1　中国房地产行业五大弊端 39
2.3.3　中国房地产市场七大怪现象 40
2.3.4　当前中国房地产市场的新问题 43
2.3.5　中国房地产品牌缺乏影响力 46
2.4　中国房地产行业发展的策略 49
2.4.1　中国房地产行业主要问题分析 49
2.4.2　解决房地产问题的对策分析 51
2.4.3　房地产企业集团发展的对策与思路 55
2.5　房地产行业未来发展趋势及竞争策略分析 57
2.5.1　目前我国房地产业的竞争格局 57
2.5.2　房地产业经济发展的影响因素分析 57
2.5.3　房地产业发展趋势 59
2.5.4　房地产业未来竞争策略分析 60
第三章　天津房地产业的宏观发展环境 62
3.1　2006-2007年天津市的经济状况 62
3.1.1　2006年天津市国民经济和社会发展情况 62
3.1.2　2007年天津市一季度经济形势分析 75
3.1.3　2007年天津一季度城市居民家庭消费支出的特点 78
3.2　天津市城市规划 79
3.2.1　天津市城市概况 79
3.2.2　《天津市城市总体规划(2005-2020年)》主要内容 82
3.2.3　天津城市总体规划对房地产市场的影响 83
3.3 天津产业结构调整与资源优化配置 84
3.3.1 资源配置与产业结构调整的关系 84
3.3.2 产业结构调整中的资源配置问题 85
3.3.3 调整产业结构和资源优化配置的总体思路 85
3.3.4 产业结构调整和资源优化配置的实施路径 86
3.3.5促进产业结构调整和资源优化配置的政府对策 86
第四章　天津房地产市场发展概况 87
4.1　天津房地产发展的概况 87
4.1.1　天津市房地产开发经营业的发展现状 87
4.1.2　天津市房地产开发经营业发展较快的主要原因分析 89
4.1.3  天津市房地产开发经营业热中的理性思考 89
4.1.4　天津市房地产开发经营业发展的展望 90
4.2　2006-2007年天津房地产市场分析 91
4.2.1　2006年天津房地产市场分析 91
4.2.2　2006年天津市房地产发展特点与总体评价 92
4.2.3　2007天津房地产市场分类解析 95
4.2.4　2007年天津房地产市场将现六大现象 97
4.3　天津房地产市场价格分析 98
4.3.1　2006年天津市房地产价格运行特点 98
4.3.2  2007年天津房价走势的判断 100
4.3.3  2007年一季度天津房价回顾 104
第五章　天津市土地市场分析 105
5.1　土地市场的相关概念 105
5.1.1　城市土地市场供应的概念与特点 105
5.1.2　土地市场的特殊性 108
5.1.3　房价与土地成本 109
5.2　中国土地市场状况 111
5.2.1　2006年中国土地市场综述 111
5.2.2　中国对土地交易市场调控阶段 115
5.2.3　中国土地市场的特点及宏观调控 117
5.2.4　中国土地市场发展趋向理性 124
5.3　天津土地市场出让信息 127
5.3.1  2006年天津土地市回顾 127
5.3.2  2007年第一次土地出让17宗块地 129
5.3.3  2007年第二次土地出让地块 134
5.4    天津土地市场分析 139
5.4.1　2007年天津土地供应措施 139
5.4.2　2007年天津市土地市场调控措施 140
5.4.3  2007年1月天津土地市场分析 141
5.4.4  2007年2-3月天津土地市场分析 142
5.4.5　2007年4月天津土地市场分析 145
5.5　中国土地供给政策与策略分析 148
5.5.1　现有土地供给政策应有所调整 148
5.5.2　中国土地供应政策倾向普通住宅 149
5.5.3　土地供应政策调整对中国房地产业发展的影响 150
第六章　2006-2007年上半年天津住宅市场分析 152
6.1　  2006年天津典型住宅指数分析 152
6.1.1　总体市场行情分析 152
6.1.2  板块成交情况分析 156
6.2    2007年1-2月年天津典型住宅指数分析 165
6.2.1  总体市场行情分析 165
6.2.2  板块成交情况分析 172
6.3.   2007年1-3月年天津典型住宅指数分析 181
6.3.1  总体市场行情分析 181
6.3.2  板块成交情况分析 188
6.4　  2007年4月天津典型住宅指数分析 194
6.4.1  总体市场行情分析 194
6.4.2  板块成交情况分析 200
6.5    2007年5月天津商品住宅市场分析 205
6.5.1  商品房总体销售情况分析 205
6.5.2  商品房住宅销售情况分析 206
6.5.3  2007年5.27-6.2天津房地产交易分析 209
第七章  天津住宅市发展状况 211
7.1    天津住宅市场现状 211
7.1.1　2006-2007年调控政策落实使天津楼市发展平稳 211
7.1.2　中档住宅的开发特征 216
7.1.3　中档住宅的优劣势分析 217
7.1.4　中档住宅市场现状 218
7.2　天津住宅市场存在的问题 218
7.2.1　天津市住宅市场的主要矛盾 218
7.2.2　天津住宅市场存在结构性问题 218
7.2.3　天津住宅中低价位刚性需求短期增长过快过于集中 219
7.3　2006-2007年2月天津市住宅市场价格分析 220
7.3.1　2006-2007年2月天津房价基本状况 220
7.3.2　2006-2007年2月天津房价区域状况 222
7.3.3　2006-2007年2月天津房价板块状况 225
7.3.4　2006年天津住宅价格上涨影响因素 227
7.3.5  天津未来房价趋势 229
第八章　天津别墅市场 230
8.1　别墅的定义与特点 230
8.1.1　别墅的定义 230
8.1.2　新派别墅的特点 231
8.2　天津别墅市场分析 231
8.2.1　天津别墅发展历程 231
8.2.2　天津别墅的区位特点 232
8.2.3　天津别墅产品发展特点 233
8.2.4　天津别墅的价格走势 234
8.3　  2007年天津新别墅市场分析 235
8.3.1　2007天津经济型别墅呼之欲出 235
8.3.2  2007年天津严禁别墅类用地 237
8.3.3　天津别墅市场发展方向分析 238
第九章　天津市商业地产 239
9.1　中国商业地产分析 239
9.1.1　中国商业地产发展的四大特征 239
9.1.2  商业地产呈现六大发展趋势 239
9.1.3　2007年中国商业地产九大关键词 241
9.1.4 中国商业地产六大发展机遇 244
9.2　天津商业地产市场分析 245
9.2.1  2006天津商业地产市场解析 245
9.2.2　2007年上半年天津商业地产运作情况 248
9.2.3　天津商业街改造加快步伐 249
9.2.3  天津社区商业的现状与特点 250
9.3　天津商业地产市场投资分析与预测 253
9.3.1　外环商业投资潜力分析 253
9.3.2  2007年天津商业地产开发与融资 255
9.3.2　2007年天津商业地产市场预测 257
第十章　天津写字楼市场 259
10.1　中国写字楼市场分析 259
10.1.1　近年全国写字楼市场的回顾 259
10.1.2　写字楼市场多元化发展 261
10.1.3　写字楼市场投资市场分析 261
10.1.4 投资写字楼要四“看” 262
10.2　  天津写字楼市场状况 263
10.2.1　天津写字楼市场透视 263
10.2.2　2006年天津写字楼市场分析 265
10.2.3　2007天津写字楼市场生新格局 271
10.2.4　2007年天津写字楼市场集中在传统的核心区域 272
10.3.5  天津写字楼投资的五大因素 273
10.3　  天津写字楼市场经营分析 276
10.3.1　供求定位 276
10.3.2　地理定位 276
10.3.3　产品定位 277
第十一章　天津二手房市场 278
11.1　二手房概述 278
11.1.1　二手房定义及种类 278
11.1.2　二手房市场名词解释 279
11.1.3　二手房市场五大优势 284
11.2　中国二手房市场 284
11.2.1　2006年中国二手房市场分析 284
11.2.2　中国二手房市场四大现象 287
11.3　天津二手房市场分析 289
11.3.1　2006年天津二手房市场回顾 289
11.3.2　2007年二手房市场形势分析 291
11.3.3　2007年5月天津二手房交易回暖 293
第十二章　重要企业 294
12.1　天津万科 294
12.1.1　公司简介 294
12.1.2　天津万科发展由市场决定 295
12.1.3　万科计划融资120亿元 295
12.2　天津市房地产发展（集团）股份有限公司 296
12.2.1　公司简介 296
12.2.2　公司面临的风险因素的分析 297
12.2.3　公司未来发展的展望 297
12.3　天津龙都置业投资集团公司 298
12.3.1　公司简介 298
12.3.2　天津龙都房地产产品介绍 299
12.3.3　天津龙都地产模式解析 301
12.3.4　天津龙都与美国石山联手涉足泰达房地产业 303
12.4　金地（集团）天津地产公司 304
12.4.1　公司简介 304
12.4.2　天津金地的品牌战略 305
12.4.3　天津金地集团曲线境外融资 306
12.4.4 金地（集团）天津格林世界介绍 307
第十三章　天津区域板块市场分析 308
13.1　天津楼市七大重点板块巡览 308
13.1.1　南部板块：形成中的天津富人区 308
13.1.2　东南板块：城市发展方向上的潜力地块 308
13.1.3　西南板块：未来发展潜力巨大 308
13.1.4　西北板块：轨道交通的受益者 309
13.1.5  滨海新区板块：未来天津发展的重中之重 309
13.1.6  东部板块：滨海战略带动下的潜力区域 310
13.1.7  海河板块：依托两岸经济迅速崛起 310
13.2　天津重点区域透视 310
13.2.1　天津重点区域透视分析 310
13.2.2　天津热点居住板块分析 313
13.2.3　天津河东河西两大区域比较分析 315
13.3　2007年天津购房全景分析 317
13.3.1　和平区 得天独厚领跑者 317
13.3.2　河西区 置业首选高档地 318
13.3.3　南开区 底蕴深厚成熟区 320
13.3.4  河东区 重构经济中心区 322
13.3.5  红桥区 北部中心起飞点 324
13.3.6  河北区 发展迅速潜力股 325
13.3.7  滨海新区 经济发展高峰地 326
13.3.8  环外区域 冲出城区新家园 329
第十四章　天津房地产市场策略分析 331
14.1　房地产营销策划和运作 331
14.1.1　房地产公开发售的策划和运作 331
14.1.2　大宗交易的策划和运作 334
14.1.3　房地产五大营销策略 334
14.1.4　房地产营销渠道类型 335
14.2　 天津房地产媒介分析 336
14.2.1　天津整体媒体状况 336
14.2.2　天津主要媒体情况 337
14.3    天津房地产信托融资分析 338
14.3.1　房地产信托及其运营模式和风险控制 338
14.3.2　天津市房地产信托融资的现实情况 341
14.3.3　天津市房地产信托融资存在的问题 343
14.3.4　天津市房地产信托融资面临的宏观环境与趋势分析 345
14.3.5　发展天津市房地产信托融资的建议 348
第十五章　房地产政策分析 352
15.1　 中国房地产业的国家调控分析 352
15.1.1　国务院提出八项措施引导调控房地产市场 352
15.1.2　《关于做好稳定住房价格工作的意见》 352
15.1.3　中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 355
15.2　   2007年中国房地产新政策 356
15.2.1   2006年房产土地政策回顾 356
15.2.2　《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》 359
15.2.3　《关于住房公积金贷款有关问题的通知》 363
15.2.4  《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》 363
15.1.5　 房地产市场秩序专项整治工作方案 364
15.3　政策法规介绍 368
15.3.1　中华人民共和国土地管理法 368
15.3.2　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 381
15.3.3　经济适用住房管理办法 397
15.3.4　协议出让国有土地使用权规定 401
15.3.5　天津市土地管理条例（修正） 404
15.3.6　天津市房地产市场管理规定 415
15.3.7　天津市房屋安全和使用管理规定 417
15.3.8　天津市商品房管理条例 425
15.3.9 天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法 432

图表 1房地产市场体系 13
图表 2房地产市场结构层次 14
图表 3经济体系中的房地产市场 14
图表 4我国商品房销售面积和销售额增长率 31
图表 5景气指数制作过程 34
图表 6  天津市生产总值与增长 61
图表 7  天津居民消费价格指数 62
图表 8   天津全社会因定资产投资总额与增长 62
图表 9   天津主要农副产品产量 63
图表 10   天津主要工业产品产量 64
图表 11   2006年各季度天津普通住宅新增与销售额统计 91
图表 12  2005年11月-2006年11月全市商品房成交量、均价走势图 92
图表 13  1997-2006年天津市商品房价格走势 99
图表 14  1998-2007年天津市商品房价格环比增幅走势 100
图表 15   2004-2006年天津土地出让统计（总量） 126
图表 16   天津土地出让统计（按使用性质） 127
图表 17  天津土地出让统计（按使用性质） 127
图表 18  天津2006年土地出让统计（按出让土地规模） 127
图表 19   2005年天津土地出让统计（按面积规模） 128
图表 20   2007年1月天津市新增土地供应表 140
图表 21   2007年1月天津市土地成交情况 140
图表 22  2007年2-3月天津市新增土地供应表 142
图表 23   2007年2-3月天津土地成交情况 143
图表 24  2007年4月天津市新增土地供应表 144
图表 25  天津市2007年第二次土地出让地块介绍（1） 144
图表 26天津市2007年第二次土地出让地块介绍（2） 145
图表 27天津市2007年第二次土地出让地块介绍（3） 146
图表 28  2006年1-12月天津典型住宅指数走势图 151
图表 29  2006年天津商品住宅交量走势图 152
图表 30  2006年天津市商品住宅面积成交比重图 152
图表 31  2006年市内六区成交面积图 153
图表 32  2006年天津商品住宅成交价格走势图 153
图表 33  2006年天津各主要区域商品住宅成交均价格走势图 154
图表 34  2006年市内六区成交价格图 154
图表 35   2006年天津市各区商品住宅销售情况 155
图表 36  2006年城市核心区板块成交面积对比图 156
图表 37  2006年城市核心区板块成交均价对比图 157
图表 38  2006年南部板块成交面积走势图 158
图表 39  2006年南部板块成价走势图 159
图表 40  2006年北部板块成交面积走势图 159
图表 41  2006年北部居住区板块成交均价走势 160
图表 42  2006年西部居住板块成交积走势图 161
图表 43  2006年西部居住板块成交均价走势图 161
图表 44 2006年东部居住区板块成交面积走势图 162
图表 45  2006年东部居住区板块成交均价走势图 163
图表 46  2006年塘沽海洋开发区板块成交走势图 163
图表 47   2006年塘沽中心区板块成交走势图 164
图表 48  2006-2007年2月天津典型住宅指数走势图 165
图表 49   2007年1-2月天津商品房批准上市情况表 166
图表 50  2007年1-2月天津各区域批准预售面积比例图 166
图表 51  2006-2007年2月天津商品住宅成交量走势图 167
图表 52  2007年1-2月天津市商品住宅面积成交比重图 167
图表 53  2007年1-2月市内六区成交面积图 168
图表 54  2006-2007年2月天津商品住宅成交价格走势图 169
图表 55  2006-2007年2月天津各主要区域商品住宅成交均价走势图 169
图表 56  2007年1-2月份天津市内六区成交价格图 170
图表 57   2007年1-2月天津市各区商品住宅销售情况 171
图表 58  2007年1-2月城市核心区板块市场走势 172
图表 59  2006-2007年2月天津海河中心区板块成交走势图 173
图表 60  2006-2007年2月天津老城厢板块成交走势图 174
图表 61  2006-2007年2月天津西广开板块成交走势图 174
图表 62  2006-2007年2月天津新开路板块成交走势图 175
图表 63  2007年1-2月城市南部居住区成交走势 175
图表 64  2006-2007年2月天津东南板块成交走势图 176
图表 65  2007年1-2月北部居住板块成交走势 177
图表 66  2006-2007年2月天津瑞景板块成交走势图 177
图表 67  2007年1-2月西部居住板块成交走势 178
图表 68  2007年1-2月东部居住板块成交走势 179
图表 69  2007年1-2月滨海居住区成交走势 179
图表 70  2007年1-3月天津典型住宅指数走势图 181
图表 71   2007年1-3月商品房批准上市情况表 181
图表 72  2007年3月天津商品房住宅各区域批准预售面积比例图 182
图表 73  2006-2007年3月天津住宅成交量走势图 182
图表 74  2007年1-3月各区域成交面积图 183
图表 75  2007年1-3月市内六区成交面积图 184
图表 76   2006-2007年3月天津商品住宅成交价格走势图 184
图表 77   2006-2007年3月天津各主要区域商品住宅成交均价走势图 185
图表 78   2007年1-3月份天津市内六区成交价格图 185
图表 79  2007年3月天津市各区商品住宅销售情况 187
图表 80  2007年3月天津城市核心区板块市场走势 189
图表 81  2007年3月城市南部居住区成交走势 190
图表 82  2007年3月北部居住板块成交走势 190
图表 83  2007年3月西部居住板块成交走势 191
图表 84   2007年3月东部居住板块成交走势 192
图表 85  2007年3月滨海居住板块成交走势 192
图表 86  2007年1-4月天津典型住宅指数走势图 194
图表 87   2007年1-4月商品房批准上市情况表 194
图表 88  2007年天津市各月商品房批准上市面积图 195
图表 89   2007年4月天津市商品住宅新批准上市面积分布图 195
图表 90  2007年4月天津商品房住宅各区域批准预售面积比例图 196
图表 91  天津商品住宅成交量走势图 196
图表 92  2007年7年4月各区域成交面积图 197
图表 93  2007年4月市内六区成交面积图 197
图表 94  天津商品住宅成交价格走势图 198
图表 95  天津各主要区域商品住宅成交均价走势图 198
图表 96  2007后4月份市内六区成交价格图 199
图表 97  2007年4月城市核心区板块市场走势 200
图表 98  2007年4月城市东部板块市场走势 201
图表 99  2007年4月城市南部板块市场走势 201
图表 100  2007年4月城市西部板块市场走势 202
图表 101  2007年4月城市北部板块市场走势 203
图表 102  2007年4月城市滨海新区市场成交走势 203
图表 103   2007年5月天津市商品房成交情况表 204
图表 104  2006年5月-2007年5月天津市商品房成交量、均价走势图 204
图表 105   2007年5月天津全市商品房住宅成交情况 205
图表 106    2007年5月天津市内六区本月商品房住宅成交情况 205
图表 107    2007年5月天津市内六区各区域成交量状况 205
图表 108  2006年5月-2007年5月市内六区交量走势图 206
图表 109   天津市内六区各区域成交价格状况 206
图表 110   2006年5月-2007年5月天津市内六区均价走势 206
图表 111   郊县市场本月商品房住宅成交情况 207
图表 112   2006.5-2007.5重点郊县成交量走势图 207
图表 113   2006.5-2007.5生点郊县成交价格走势图 207
图表 114   2007.5生点郊县成交情况表 207
图表 115  2007年5月27日-6月2日天津商品住宅成交量走势 208
图表 116   2007年5月27日-6月2日天津市商品住宅均价走势 208
图表 117   2007年5月27日-6月2日天津市内六区商品住宅成交量走势 209
图表 118   2007年5月27日-6月2日天津市内六区商品住宅均介走势 209
图表 119  2007年5月27日-6月2日天津重点郊县成交量走势 210
图表 120  2007年5月27日-6月2日天津重点郊县成交均价走势 210
图表 121  2006-2007年4月天津商品住宅成交量走势图 211
图表 122   2006-2007年4月天津各区域商品住宅成交量走势图 211
图表 123  2006-2007年4月天津商品住宅成交均价走势图 212
图表 124  1990-2006年全国主要城市商品住宅价格走势 219
图表 125   1991-2006年全国商品住宅平均价格 220
图表 126  2006-2007年2月天津市近期商品住宅成交均价走势图 221
图表 127    2006—2007年2月天津商品住宅月度成交价格统计表 221
图表 128  2006年2月与2007年2月近期天津市各主要区域房价走势对比图 222
图表 129  2006-2007年2月天津主要六城区房价走势图 222
图表 130  2006-2007年2月天津近郊四区房价走势图 223
图表 131   2006-2007年2月天津市滨海三区房价走势图 223
图表 132  2006-2007年2月城市边缘热点居住板块均价走势 224
图表 133  2006-2007年2月天津市区舒适居住板块价格走势 225
图表 134  2006-2007年2月新兴高档住宅板块均价走势 225
图表 135  2006-2007年2月滨海新区居住板块价格走势 226
图表 136    1994-2006年天津商品住宅历年供需情况 227
图表 137  2005-2006年Hedonic价格指数 227
图表 138  2001-2006年全国主要城市房价收入比变化 228
图表 139   2006年天津市区复合型商业地产项目 246
图表 140  2006年天津市区商业项目均价 247
图表 141  天津社区商业配套要满意度 250
图表 142   天津社区商业业态类型选择比例 251
图表 143  天津社区内生活配套设施类型需求比例 251
图表 144  天津社区内生活配套日常服务类需求比例 252
图表 145   现实存量及分布位置 265
图表 146  天津市甲级写字楼各区现存数量及比例 266
图表 147  天津市甲级写字楼租售率情况（除信达广场外） 267
图表 148  天津市区乙级写字楼分布图 268
图表 149各区乙级写字楼占天津市总存量比例 269
图表 150天津市区乙级写字楼租售率情况 269
图表 151   2006年1至11月天津市二手房市场整体交易状况分析 288
图表 152   2006年1至11月天津市二手房市场区域状况分析 289
图表 153  2005年12月份至2006年11月天津市二手房市场各区域买卖成交均价情况走势 290
图表 154  人民币存贷款基准利率调整表 355