2006年上海房地产行业研究咨询报告

目 录
CONTENTS

第一部分 相关概念及投资特性
第一章 相关概念与投资特性分析 1
第一节 房地产的定义 1
一、房地产的定义 1
二、房地产业主要涵盖的领域 2
三、房地产行业的特点 2
第二节 房地产业投资特性分析 6
一、房地产市场运行周期分析 6
二、房地产行业投资价值分析 12
三、房地产投资的风险分析 17

第二部分 市场发展现状分析
第二章 我国房地产行业发展现状 22
第一节 2005年我国房地产行业运行分析 22
一、2005年城镇居民住房水平 24
二、房地产开发投资增长情况 25
三、房地产开发资金来源结构 30
四、商品房施工面积和竣工面积增长情况 31
五、购房需求情况 32
六、房地产价格变化情况 33
七、商品房空置面积增情况 34
第二节 2005年房地产市场形势变化主要特征 34
第三节 2006年我国房地产行业运行分析 44
一、房地产开发投资增速大降 44
二、国内贷款猛增，定金及预收款继续负增长 50
三、商品房施工面积增速平稳，竣工面积增速加快 51
四、2006年一季度全国70个大中城市房价上涨 52
五、2006年以来房地产景气指数稳步回升 52
第四节 全国房地产业存在的问题与挑战 53
一、土地供应增幅过大 53
二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 54
三、房地产业对金融依赖程度较高 54
四、局部泡沫蔓延 55
五、监管力度不够，“无照”地产商泛滥 57

第三章 上海房地产业的发展现状 59
第一节 上海房地产业的发展 59
一、历史回顾 59
二、周期分析 62
第二节 上海房地产行业现状 71
一、2005年上海房地产市场基本情况 71
二、2005年上海企业景气指数分析 73
三、2006年上半年上海房地产市场基本情况 75
四、上海的房地产将淡出支柱产业 81
第三节 上海房地产业人才现状与前瞻 82

第四章 上海房地产市场分析 87
第一节 上海房地产市场透视 87
第二节 外资对上海房地产的影响 92
一、海外涌入资金的分类 92
二、海外资金进入上海的背景分析 94
三、海外资金对上海房地产市场的影响 96
四、需要采取的若干对策措施 97
第三节 沪深港市场比较研究 100

第五章 房地产产业政策分析 118
第一节 利率的调整 118
一、利率调整的背景 118
二、利率调整的主要内容 118
三、加息对房地产市场影响的经济解释 119
第二节 上海土地政策分析 124
第三节 现行的房地产税收政策分析 130
第四节 “国六条”分析 137
一、土地政策细化，精准打击囤地 137
二、营业税调整、剑指短期炒房 137
三、调整供应结构、中小户型将大增 137
四、收紧信贷关、为楼市挤泡沫 138
第五节 目前宏观调控下上海房地产市场分析及预测 138
一、上海房市概况 138
二、政府政策对房价走势的影响分析 139
三、对未来5年上海房价总体趋势的预测 142

第六章 上海房地产价格分析 144
第一节 上海房地产价格现状 144
一、2005年楼盘出现纷纷跳水 145
二、2006年6月上海商品房价稳中有降 149
第二节 上海二手房价格指数分析 151
第三节 上海市房地产价格影响因素分析 159
一、房地产价格形成中的影响因素 159
二、房地产价格影响因素实证分析 161

第七章 上海住宅市场分析 166
第一节 上海住宅市场整体分析 166
第二节 上海典型住宅指数分析 179
一、2006年5月住宅市场综述： 179
二、分区域住宅市场 183
三、2006年上海最新住宅价格变动趋势 191
第三节 上海别墅市场分析 201
一、2005年上海别墅供需状况 201
二、上海别墅指数分析 203
三、上海三类别墅分布及现状 220
四、2006年最新上海别墅价格趋势分析 225

第八章 商业地产市场分析 238
第一节 商业地产现状 238
一、上海商业地产持续升温 238
二、上海写字楼租金将上扬 239
第二节 上海写字楼市场分析 240
一、2005年写字楼市场行情 240
二、2006年上半年写字楼市场表现 247
三、上海写字楼的区域分布分析呈多中心趋势 250
四、上海销售型甲级写字楼市场现状及发展预期 252
五、上海写字楼市场前景分析 257
第三节 上海公寓市场分析 258
一、酒店式公寓现状 258
二、酒店公寓的营销思路及广告推广 268
三、上海酒店式公寓投资危机初现 270

第九章 上海主要区域房地产市场分析 278
第一节 浦东地区 278
第二节 静安区 283
第三节 徐汇区 288
第四节 长宁区 291
第五节 闵行区 292

第十章 上海房地产需求分析 297
第一节 购房群体分析 297
一、购房者考虑因素分析 297
二、购房群体特征分析 298
第二节 上海房地产需求 301
一、需求影响因素 301
二、需求预测 302

第三部分 行业竞争格局分析
第十一章 竞争态势与优势企业分析 307
第一节 竞争态势分析 307
一、品牌竞争格局初步形成 307
二、行业集中度将提高 308
第二节 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 309
一、公司概况 309
二、财务分析 310
三、公司前景分析 312
第三节 上海万业企业股份有限公司 317
一、公司简介 317
二、财务分析 319
三、公司经营战略分析 321
四、竞争力分析 322
五、发展前景分析 324
第四节 中华企业股份有限公司 324
一、公司概况 324
二、财务分析 325
三、公司优势与经营战略分析 327
第五节 上海新黄浦置业股份有限公司 328
一、公司概况 328
二、财务分析 329
三、公司最新动态 331
第六节 上海外高桥保税区开发股份有限公司 334
一、公司概况 334
二、财务分析 335
第七节 上海张江高科技园区开发股份有限公司 338
一、公司概况 338
二、财务分析 340
三、公司动态 342
第八节 上海金丰投资股份有限公司 344
一、公司概况 344
二、财务分析 345
三、公司发展分析 347
第九节 上海兴业房产股份有限公司 349
一、公司概况 349
二、财务分析 350
第十节 上海浦东路桥建设股份有限公司 353
一、公司概况 353
二、财务分析 354
三、公司优势与远景分析 357
第十一节 上海世茂股份有限公司 360
一、公司概况 360
二、财务分析 362
三、公司发展分析 364

第四部分 趋势预测及发展战略
第十二章 WTO背景下的上海房地产 367
第一节 WTO背景下中国房地产业发展分析 367
一、建筑领域加入WTO后的对外承诺 367
二、房地产中介行业加入WTO后的对外开放度 368
三、加入WTO对我国房地产业的利与弊 374
第二节 WTO对上海房地产市场的影响 374
一、对开发企业的影响 374
二、对金融机构的影响 375
三、对中介代理机构的影响 377
四、对物业管理企业的影响 377
五、对建筑工程承包商的影响 377
六、对购房者的影响 378
第三节 房地产业应对WTO的策略和措施 378

第十三章 上海房地产营销分析 385
第一节 上海房地产营销的误区 385
第二节 上海房地产市场新形势下营销策略的选择 386
第三节 上海房地产代理营销企业的发展策略 389

第十四章 上海房地产市场发展趋势与对策 395
第一节 我国房地产的发展趋势和政策措施 395
一、2006年我国房地产业将逐步进入良性循环 395
二、2006年我国房地产业发展的政策导向 398
三、2006年我国部分省市房地产业发展的相关政策措施 399
第二节 上海房地产市场发展趋势 402
一、上海房地产业在“十一五”期间的地位 402
二、上海房地产市场发展趋势 407
三、上海房地产业未来五年“稳中求变” 410
第三节 新形势下上海房地产业发展战略 411
一、当前房地产形势 411
二、拓宽资金来源和融资渠道 413
三、紧扣市场脉搏，做好房地产策划 413
四、强化企业精细管理，狠抓投资控制，提高产品品质 413
五、走科技创新之路 413
六、联合开发，走股权合作之路 414
七、进驻全国市场 414

附录
附录一 上海市静安区控制性详细规划公示(2010年) 417
附录二 2005年上海市金融运行报告 423
附录三 2005年上海房地产开发企业50强 433

图表目录
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系 3
图表：1992-2005年房地产投资增长率和销售增长率对比 11
图表：全国房地产开发景气指数趋势图 23
图表：2005年各地区城镇人均住宅建筑面积情况 24
图表：部分行业外商直接投资增件幅度 26
图表：2005年房地产开发投资总体情况 27
图表：房地产开发投资与固定资产投资增长 27
图表：2005年房地产开发投资地区结构 28
图表：2005年各地区房地产开发投资额及增长 28
图表：2005年房地产开发投资结构 30
图表：2005年房地产开发资金来源 31
图表：2005年商品房施工和销售情况 31
图表：2005年我国国内储蓄率 32
图表：土地购置面积和完成开发土地面积增幅逐步下降 35
图表：房地产开发新开工面积增幅降至1999年以来最低水平 36
图表：商品房开发投资增幅的下降速度远高于房地产开发完成投资 37
图表：房地产市场历年销售/竣工比 39
图表：销售面积和房屋成交面积的内容构成不同 40
图表：销售竣工比快速下降 41
图表：定金及预收款增幅快速下降 42
图表：2005年1月-2006年3月土地购置面积和开发面积状况 45
图表：2001年以来月度房地产投资增速 46
图表：2006年一季度份房地产开发投资总体情况 47
图表：2006年一季度各地区房地产开发投资额及增长 47
图表：2000年以来经济适用房投资变化情况 49
图表：2006年一季度房地产开发投资结构 50
图表：2004年以来国内贷款和定金及预收款的增长情况 50
图表：2006年一季度房地产开发资金来源 51
图表：2006年一季度商品房施工和销售情况 52
图表：上海固定资产投资中房地产开发投资总额及增长率 62
图表：上海房地产周期（房地产投资增长率单一指标） 63
图表：上海市商品房平均销售价格增长率表 63
图表：上海市商品房平均销售价格增长率图 64
图表：上海市房地产合成增长率指标 64
图表：上海市房地产周期（合成增长率指数） 65
图表：上海市房地产综合指数与GDP增长率 66
图表：上海市房地产综合指数与居民消费物价指数 67
图表：上海市房地产综合指数与金融机构存款余额、贷款余额、储蓄余额增长率 67
图表：上海市房地产综合指数与房地产信贷增长率 68
图表：上海市房地产综合指数与金融机构中长期贷款比率 69
图表：上海市房地产综合指数与利率走势 70
图表：上海市房地产综合指数与上海证券所股票成交增长率 70
图表：2005年12月上海商品房建设 72
图表：企业景气指数与GDP增长率比照图 74
图表：企业景气指数、企业家信心指数走势图 74
图表：2006年5月上海商品房建设 75
图表：2006年6月上海各区域各物业类型成交量 76
图表：2006年6月上海各区域各价格段成交量 77
图表：2006年6月上海各区域各面积范围成交量 77
图表：2006年1-6月上海楼市成交量走势 78
图表：2006年6月上海各区成交量分布 79
图表：上海市各区5月普通商品住宅成交一览表 79
图表：上海市各环线5月新建普通商品住宅成交一览 80
图表：2006年5月各楼盘销售面积排名 81
图表：沪深及香港地产上市公司各项指标比较 100
图表：沪深市场与香港市场相关公司业绩比较 103
图表：香港27家地产成份股与万科资产规模和经营规模比较 104
图表：香港27家公司平均增长率与万科比较 105
图表：新鸿基收入利润图 106
图表：万科收入、净利润图 107
图表：H股与沪深比较 108
图表：城市居民收入情况 113
图表：调控一年间上海新房成交量价变化 139
图表：2001年-2005年各区楼盘价格比较 144
图表：2005年浦东楼盘价格 147
图表：2005年普陀楼盘价格 148
图表：2005年杨浦楼盘价格 148
图表：2005年闵行楼盘价格 148
图表：2005年松江楼盘价格 149
图表：2005年静安、长宁楼盘价格 149
图表：上海二手房价格指数 151
图表：2004年12月-2006年5月各大城市二手房价格指数走势 152
图表：上海各城区二手房价格指数走势 153
图表：上海各城区5月份二手房价格指数对比 154
图表：上海各城区5月份二手房价格指数环比变化 155
图表：内环各城区3，4，5月二手房价格指数对比 155
图表：中外环各城区3，4，5月二手房价格指数对比 156
图表：5月份上海个片区二手房价格指数变化表 157
图表：主要年份房地产开发企业房屋建筑面积和造价 159
图表：中房指数上海城市指数 161
图表：价格影响因素回归结果（1） 163
图表：价格影响因素回归结果（2） 163
图表：价格影响因素回归结果（3） 164
图表：2006年1-2月宏观经济指标列表 166
图表：2006年1季度各行政区供应面积 167
图表：2006年第1季度各区域商品住宅二级市场供应面积走势 167
图表：2006年第1季度上海市供应面积比较 168
图表：2006年第1季度商品住宅二级市场供应面积走势 168
图表：2006年第1季各行政区供应套数 168
图表：2006年第一季度各区域商品住宅二级市场供应套数走势 169
图表：2006年第1季度月度上海市供应套数比较 169
图表：2006年第1季度各行政区供应户均面积 170
图表：2006年第1季度各区域商品住宅二级市场供应户均面积走势 170
图表：2006年第1季度各环线供应情况表 171
图表：2006年第1季度各行政区需求面积 171
图表：2006年第1季度各区域商品住宅二级市场成交面积走势 172
图表：2006年第1季度月度上海市成交面积比较 172
图表：2006年第1季度各行政区域需求套数 172
图表：2006年第1季度各区域住宅二级市场成交套数走势 173
图表：2006年第1季度月度上海市成交套数比较 173
图表：2006年第1季度各行政区需求户型特征 173
图表：2006年1季度各区域商品住宅二级市场户均面积走势 174
图表：2006年1季度各行政区需求监测 175
图表：2006年1季度各行政区需求价格走势 176
图表：2006年1季度各区域商品住宅二级市场价格走势 176
图表：2006年1季度月度上海市成交均价比较 176
图表：2006年1季度各环线需求对比 177
图表：2006年1季度各行政区吸纳与空置率 177
图表：2006年1季度各行政区渗透系数 178
图表：2006年上海典型住宅指数走势 179
图表：2006年5月上海各区域典型样本均价 180
图表：2005年1月-2006年5月上海住宅成交面积走势 180
表格：2006年1-5月上海二环三区住宅成交面积 181
图表：2006年1-5月上海二环三区住宅成交情况 181
图表：2006年5月上海分区住宅成交面积 182
图表：2006年5月上海住宅成交单价结构 182
图表：2006年5月上海住宅单套成交面积结构 183
图表：截至2006年5月31日上海各区可售住宅面积 183
图表：2006年5月宝山区住宅分板块成交结构 184
图表：2006年5月长宁区住宅分板块成交结构 184
图表：2006年5月浦东住宅分板块成交结构 185
图表：2006年5月徐汇住宅分板块成交面积 186
图表：2006年5月闵行住宅分板块成交面积 187
图表：2006年5月普陀住宅分板块成交面积 188
图表：2006年5月北三区住宅分板块成交面积 189
图表：2006年5月近郊六区住宅分板块成交面积 190
图表：2005年1月-2006年3月上海商品住宅成交均价走势 192
图表：配套商品房成交量与当月住宅均价 193
图表：2006年3月上海住宅（不含配套房及别墅）成交排行榜 194
图表：上海居民购房意愿 196
图表：上海居企业家信心指数走势 197
图表：2005年1-4季度上海住宅成交量及均价 197
图表：2005年1-4季度上海住宅成交量及成交金额占比 198
图表：商品住宅价格走势预测图 199
图表：2005年1-12月上海住宅供需走势 201
图表：2002年-2005年上海别墅指数变化表 203
图表：2002年-2005年上海别墅指数变化趋势图 204
图表：上海独立别墅成交套数走势 205
图表：2005年7月份上海房地产资源局批准预售的别墅项目一览表 206
图表：2005年8月份上海房地产资源局批准预售的别墅项目一览表 207
图表：目前松江在售别墅表 209
图表：目前浦东在售别墅表 212
图表：目前闵行在售别墅表 214
图表：目前青浦在售别墅表 216
图表：目前南汇在售别墅表 218
图表：目前奉贤在售别墅表 219
图表：目前嘉定在售别墅表 219
图表：目前宝山在售别墅表 220
图表：上海别墅市场整体价格走势 228
图表：2005年3月-2006年3月上海别墅月度成交量走势图 229
图表：2005年3月-2006年3月上海经济型别墅月度成交量走势 230
图表：2005年上海成交别墅单套面积分布图 231
图表：2005年上海成交别墅区域分布图 232
图表：2005年松江别墅成交价格走势图 233
图表：2005年闵行区别墅成交价格走势图 234
图表：2005年浦东别墅价格走势图 235
图表：2005年上海新增写字楼项目 242
图表：2005年各区域月供应及吸纳面积 243
图表：2005年各区域月供应及吸纳套数 244
图表：2005年各区域月销售价格 245
图表：2005年10月甲级写字楼市场累计供应、吸纳 246
图表：甲级写字楼各板块租金走势图 246
图表：实际可供租赁面积及其租金水平 247
图表：2005年1月－2006年4月写字楼成交情况 247
图表：2006年4月上海写字楼成交面积分布 247
图表：上海甲级写字楼供应量、吸纳量、空置率 252
图表：上海甲级写字楼平均价格与平均租金趋势 253
图表：酒店式公寓楼盘档次 263
图表：酒店式公寓房型市场分额 263
图表：2006年1-4月青浦房地产开发 278
图表：2005年青浦房地产开发 278
图表：2006年3月浦东商品住宅分板块成交面积 280
图表：2006年3月浦东住宅成交价格分段 281
图表：2006年3月浦东各板块住宅可售面积 282
图表：静安房地产开发投资情况 284
图表：静安投资主体经济类型构成图 284
图表：静安投资额按投资主体分类图 285
图表：静安区商品房开发情况 285
图表：静安区商品房开发结构图 286
图表：静安区房地产市场供需情况 286
图表：静安区商品房竣工、销售、空置对比图 287
图表：静安区房地产开发建设资金结构情况 287
图表：静安2005年房地产营销总额 288
图表：静安2006年上半年房地产营销总额 288
图表：闵行房地产景气指数 293
图表：闵行2005年2-10月住宅新增供应 294
图表：闵行各板块2005年住宅新增供应 295
图表：闵行2005年10月各板块成交情况 296
图表：中国与七国住房拥有率对比 302
图表：陆家嘴主要股东 309
图表：陆家嘴2005年9月-2006年4月经营能力分析 310
图表：陆家嘴2005年9月-2006年4月经营能力分析 310
图表：陆家嘴2005年9月-2006年4月经营能力分析 310
图表：陆家嘴2005年9月-2006年4月经营能力分析 311
图表：陆家嘴2005年9月-2006年4月经营能力分析 311
图表：陆家嘴2005年9月-2006年4月经营能力分析 311
图表：陆家嘴2005年9月-2006年4月利润表 311
图表：万山企业（中远发展）主要股东 318
图表：万山企业（中远发展）2005年9月-2006年4月获利能力分析 319
图表：万山企业（中远发展）2005年9月-2006年4月经营能力分析 319
图表：万山企业（中远发展）2005年9月-2006年4月偿债能力分析 319
图表：万山企业（中远发展）2005年9月-2006年4月资本结构分析 319
图表：万山企业（中远发展）2005年9月-2006年4月发展能力分析 320
图表：万山企业（中远发展）2005年9月-2006年4月利润表 320
图表：中华企业主要股东 325
图表：中华企业2005年9月-2006年4月获利能力分析 325
图表：中华企业2005年9月-2006年4月经营能力分析 326
图表：中华企业2005年9月-2006年4月偿债能力分析 326
图表：中华企业2005年9月-2006年4月资本结构分析 326
图表：中华企业2005年9月-2006年4月发展能力分析 326
图表：中华企业2005年9月-2006年4月资金流量分析 326
图表：新黄浦2005年9月-2006年4月获利能力分析 329
图表：新黄浦2005年9月-2006年4月经营能力分析 329
图表：新黄浦2005年9月-2006年4月偿债能力分析 329
图表：新黄浦2005年9月-2006年4月资本结构分析 330
图表：新黄浦2005年9月-2006年4月发展能力分析 330
图表：新黄浦2005年9月-2006年4月现金流量分析 330
图表：新黄浦2005年9月-2006年4月利润表 330
图表：外高桥2005年9月-2006年4月获利能力分析 335
图表：外高桥2005年9月-2006年4月经营能力分析 335
图表：外高桥2005年9月-2006年4月偿债能力分析 336
图表：外高桥2005年9月-2006年4月资本结构分析 336
图表：外高桥2005年9月-2006年4月发展能力分析 336
图表：外高桥2005年9月-2006年4月现金流量分析 336
图表：外高桥2005年9月-2006年4月利润表 337
图表：张江高科2005年9月-2006年4月获利能力分析 340
图表：张江高科2005年9月-2006年4月经营能力分析 340
图表：张江高科2005年9月-2006年4月偿债能力分析 340
图表：张江高科2005年9月-2006年4月资本结构分析 340
图表：张江高科2005年9月-2006年4月发展能力分析 341
图表：张江高科2005年9月-2006年4月现金流量分析 341
图表：中华企业2005年9月-2006年4月利润表 341
图表：金丰投资2005年9月-2006年4月获利能力分析 345
图表：金丰投资2005年9月-2006年4月经营能力分析 345
图表：金丰投资2005年9月-2006年4月偿债能力分析 345
图表：金丰投资2005年9月-2006年4月资本结构分析 346
图表：金丰投资2005年9月-2006年4月发展能力分析 346
图表：金丰投资2005年9月-2006年4月现金流量分析 346
图表：金丰投资2005年9月-2006年4月利润表 346
图表：兴业房产主要股东 350
图表：兴业房产2005年9月-2006年4月获利能力分析 350
图表：兴业房产2005年9月-2006年4月经营能力分析 350
图表：兴业房产2005年9月-2006年4月偿债能力分析 351
图表：兴业房产2005年9月-2006年4月资本结构分析 351
图表：兴业房产2005年9月-2006年4月发展能力分析 351
图表：兴业房产2005年9月-2006年4月现金流量分析 351
图表：兴业房产2005年9月-2006年4月利润表 352
图表：浦东建设主要股东 354
图表：浦东建设2005年9月-2006年4月获利能力分析 354
图表：浦东建设2005年9月-2006年4月经营能力分析 354
图表：浦东建设2005年9月-2006年4月偿债能力分析 355
图表：浦东建设2005年9月-2006年4月资本结构分析 355
图表：浦东建设2005年9月-2006年4月发展能力分析 355
图表：浦东建设2005年9月-2006年4月现金流量分析 355
图表：浦东建设2005年9月-2006年4月利润表 356
图表：世茂股份主要股东 361
图表：世茂股份2005年9月-2006年4月获利能力分析 362
图表：世茂股份2005年9月-2006年4月经营能力分析 362
图表：世茂股份2005年9月-2006年4月偿债能力分析 362
图表：世茂股份2005年9月-2006年4月资本结构分析 362
图表：世茂股份2005年9月-2006年4月发展能力分析 363
图表：世茂股份2005年9月-2006年4月现金流量分析 363
图表：世茂股份2005年9月-2006年4月利润表 363